《买房让日本人幸福了吗？（译文坐标）》AI 大纲

Digital Lab简介

• Digital Lab是上海译文出版社数字业务的实验部门，成立于2014年3月。
• 我们致力于将优质的资源送到读者手中。
• 我们会继续努力，做体验更好、设计更好的电子书。

作者对房地产行业的立场和观点

• 作者从事房地产行业三十年，站在消费者立场发表言论
  • 最初二十几年是制作广告，后来成为记者。
  • 作为记者，我是站在高度接近购房者(消费者)的立场和视点出发撰写文章，发表言论，有时也会对房地产开发商(供给方)进行尖锐的批评。
• 作者认为楼房是居住形态，今后会迎来巨大的危机
  • 在今后的时代里，让日本人走向不幸的楼房或许会越来越多。

楼市泡沫对日本人生活的影响

• 楼市泡沫的产生、见顶和破灭，作者都知无不言，言无不尽
  • 如果我发出了“楼市泡沫即将破灭”的信号，开发商想必会很不高兴。但是，看见了破灭的兆头，对购房者做出提醒，告诉他们“现在不是买房的时候”，也是我的工作。

买房是否让日本人幸福

• 买房必须是让日本人幸福的居住形态
  • 因为今后楼房的数量还会不断增加。对于居住在城市的日本人来说，主要的居住形态就是楼房。今后这个倾向也会进一步增强。
• 大多数日本人应该是满足于住在楼房里
  • 而且，今后住进楼房的人们应该也能过上幸福的生活。

楼房改变了日本人的生活

• 楼房让日本人住进了城市
  • 六十年前在钢筋混凝土的集体住宅里生活的日本人，最多也就几千人。
  • 现在仅是商品房，日本全国就有六百多万套存量。
• 楼房让日本人有了自己的家
  • 六十年前，大部分日本人住在集体住宅里，没有自己的家。
  • 现在，大部分日本人都住在楼房里，有了自己的家。
• 楼房推动了日本的小家庭化
  • 六十年前，日本家庭大多为大家庭，楼房的出现推动了小家庭化。
  • 现在，日本家庭大多为三口之家，楼房的出现功不可没。
• 楼房导致了日本少子化
  • 楼房的出现，使得年轻人更倾向于独立生活，导致少子化。
  • 现在，日本已经成为世界上少子化最严重的国家之一。
• 楼房既是日本人的资产，也是负债
  • 对于有房产的人来说，楼房是资产，可以保值增值。
  • 对于没有房产的人来说，楼房是负债，需要承担房贷压力。
• 楼房给日本人植入了“区分所有”的概念
  • 楼房的出现，使得日本人开始接受“区分所有”的概念。
  • 现在，大部分日本人都知道“区分所有”的概念。
• 楼房让日本人创建了强制加入的业主委员会
  • 楼房的出现，使得日本人开始创建业主委员会。
  • 现在，大部分楼房都有业主委员会。
• 楼房向日本人提供了高气密性、高绝热的住宅
  • 楼房的出现，使得日本人开始追求高气密性、高绝热的住宅。
  • 现在，大部分楼房都具备高气密性、高绝热的特性。
• 楼房让日本人习惯于使用空调
  • 楼房的出现，使得日本人开始习惯于使用空调。
  • 现在，大部分日本人都习惯于使用空调。
• 楼房让日本人习惯于高层生活
  • 楼房的出现，使得日本人开始习惯于高层生活。
  • 现在，大部分日本人都习惯于高层生活。

住楼房的风险

• 住楼房存在各种风险，如抗震强度伪装事件、横滨公寓楼倾斜问题等
  • “抗震强度伪装事件”使本以为是资产的楼房变成了巨额负债。
  • “横滨公寓楼倾斜问题”让购房者和居民陷入了深深的不安。
• 房屋质量问题会导致邻里纠纷，楼房老化会导致资产价值降低
  • 楼房会随着岁月的流逝日益老化，作为资产价值越来越低。
• 管理不善的楼房可能沦为贫民窟或废墟，出手时可能卖不上好价钱
  • 如果管理不善，还有可能沦为贫民窟或废墟。
  • 一旦到了要出手的时候，很有可能根本卖不上好价钱。

“楼房”一词的定义及其在日本社会中的使用情况

• “楼房”一词原意是指大型宅邸，多用于中高层集体住宅的俗称
  • 1991年第四版《广辞苑》对“楼房”一词的定义。
• “楼房”这个词已经完全融入日本社会，但被规定为“俗称”
  • 1991年时，“楼房”这个词已经完全融入日本社会。

“楼房”一词的来源及其与英语“mansion”的关系

• 日语中的“楼房”来自英语的“mansion”一词
  • 英语中的原意是指从宅院的大门到建筑物的入口有几百米这样的“大型豪宅”。
• 现在的英国也管城市里的普通住宅楼叫“mansion”
  • 以英语为母语的人听到“mansion”一词，首先想到的应该是宏伟壮观的宅邸，而不是日本国内每天被分户销售的七十五平方米的三室一厅。

“公寓”一词的起源和变迁

• “公寓”一词是房地产开发商为了显示高级感，从1960年左右开始使用
  • 20世纪60年代是日本楼房开发的黎明期，当时建的很多楼房的名称都是“某某公寓”。
• 到了80年代，“某某公寓”的命名就完全看不到了，出现的都是“某某家园”或者“某某寓所”“某某雅居”之类的名字
  • “公馆”一词原本是指田园调布或者芦屋一带常见的高级宅邸，所以说到底还是夸大其词。
• 现在更是花样百出，比如“杜克斯·图尔斯”(Deux Tours)一词，你不会想到这是公寓大楼，反而会误认为是连锁咖啡店
  • “Deux Tours”是法语，据说英语是“Twin Towers”(双子塔)。

房地产开发商对“公寓”一词的使用

• 房地产开发商有种不良习惯，那就是想把自己卖的东西包装得过于高级
  • 比起在设计与装潢上下功夫，他们更倾向于在广告上彰显高级感。
• 只要能卖掉楼房，即使多少有点夸张，或者让购房后住在那里的人们觉得不好意思，他们也完全不在意
  • 他们的想法很简单，就是为了卖房，所以只要看起来“炫酷”就好。

“公寓”一词在日语中的固定和影响

• 作为夸大性广告用语的“公寓”一词，最终还是作为日语的一个词完全固定了下来
  • 在向以英语为母语的人们解释说，“公寓”一词在日本是指钢筋混凝土造的集体住宅，很多日本人会非常难为情。
• 房地产开发商这一“伪装高级感”的传统被继承下来，如今也继续向世间输送像“杜克斯·图尔斯”这样稀奇古怪的名字
  • 这大概是为1991年版的《广辞苑》撰写“楼房”词条的人，将这个词解释成“俗称”的原因。

本书对“公寓”一词的使用

• 本书也不得不使用“公寓”这一起源于夸大性广告的词语，因为它已经深入人心
  • 很多日本人听到这个词所想到的意象几乎都一样，特别是在现在的日本，已经找不到比“公寓”更合适的词语了。
• 本书的“公寓”是指包括租赁房在内的所有“钢筋混凝土建造的三层以上的集体住宅”
  • 也就是说，不分商品房和租赁房，这里讲述的是广泛意义上的“公寓”。

战后日本住宅短缺问题

• 战后日本全国住房缺口为四百二十万套
  • 即使在技术发达、可以大量建筑房屋的当下，每年新建住宅动工数量也就一百万套左右。
• 随着城市化的浪潮，人口开始从村镇大量涌入城市，大城市周边的住房紧张问题也理所当然日趋严重。

日本住宅公团的成立和新城建设

• 日本住宅公团诞生于1955年，1962年人们开始入住日本第一座大型新城——千里新城
  • 随后，1971年东京的多摩新城也开始开放入住。

“团地”的出现和发展

• 钢筋混凝土造的集体住宅当时被称为“团地”，这是“集团住宅地”的略称
  • “公寓”一词出自房地产开发商夸大其词的广告，后来被保留下来，而“团地”则作为正式名称，现在也依然在《建筑标准法》等中使用。
• 开发“团地”的主体从公共机关转向民间，民企开始争先恐后地开发楼房
  • 理由只有一个——为了赚钱。

赚钱优先主义带来的问题

• 现在楼房所陷入的危机也正是这个赚钱优先主义选择带来的最终结果。

楼房的出现推动了小家庭化

• 楼房的出现使得大家庭分裂成为可能，年轻夫妇开始不断自立门户
  • 战前，三世同堂的大家庭是极其普遍的。
  • 当楼房这种可以大量生产的居住形态出现后，大家庭分裂成为可能。
• 小家庭化同时也导致了少子化
  • 小家庭生活在楼房里，母亲就必须亲自照看年龄较小的孩子。
  • 过去有一种老话叫“奶奶带大的孩子不值钱”，意思是指奶奶带大的孩子容易被娇惯，变得任性。如今听不到这种说法了，因为社会上“被奶奶带大的孩子”数量锐减，也就是孩子跟奶奶一起住的情况急剧减少。

楼房普及对日本社会的影响

• 小区爆发式增长的时代，不也正是日本人的同质化加速发展的时期吗？
  • “跟邻居一样”这个价值观和想法也使“孩子多”的家庭形态突然变得小众化。
• 日本最大的问题是“少子高龄化”
  • 为了维持人口的增长，再重新回到大家庭时代的三世同堂的选项已经不复存在。

提高出生率的策略

• 在维持住楼房这个居住形态的同时提高出生率，就需要想出前所未有的新政策。

日本楼房的原型——同润会公寓

• 同润会公寓是1924年用关东大地震的捐款创建的财团法人，建造的钢筋混凝土大楼，租给一般老百姓
  • 同润会公寓分布在十六个地方，约有两千八百个居住单元。
• 同润会公寓是现在被称为“公寓”的日式钢筋混凝土楼房的原型
  • 建造初期，同润会公寓是人人艳羡之地，对于有工作的独身女性——职业女性来说，是令人憧憬的居住设施。
  • 几乎所有的同润会公寓都逃过了战火，第二次世界大战后也依然作为租赁型住宅对外出租。

同润会公寓的变迁

• 1941年，同润会公寓的运营从财团法人转为公共组织的住宅营团，战后又转给东京都政府
  • 再后来，几乎所有的同润会公寓都卖给了居住者，不再是当初的租赁型住宅，而是变成了现在所说的“区分所有”式的普通住宅。
• 2013年，被视为最后一个同润会公寓的“上野下公寓”被拆除，结束了八十四年的“生涯”
  • 这种“转让”好还是不好，我尚未有定论。

楼房使用年限的现状

• 钢混造建筑物的历史最长也就一百五十年左右
  • 在日本是一百年左右。
• 始建于约九十年前的同润会公寓，是最早期的建筑物
  • 所有的同润会公寓，现在都被拆除不见了，其中最长的也只存续了八十多年。

楼房重建的经济理由

• 迄今为止在日本能实现重建的楼房几乎都是出于“经济上的理由”
  • 只有现有的业主可以在没有任何经济负担的情况下住进新建的宽敞房屋时，才有可能实现重建。
  • 楼房老旧到何种程度，反而是次要问题。

钢混集体住宅的寿命

• 钢混集体住宅只要没有施工时的质量问题，差不多有一百年以上的寿命
  • 但是，这并没有实际案例可以证明。

《区分所有法》的诞生背景

• 租赁型楼房的所有者一般是一个人或是一家公司，而出售型楼房(即商品房)的每个住户单元的所有权都不同
  • 一个建筑物被几十人或者上百人分别所有，跟所有者只有一个的租赁型楼房相比，情况要复杂得多。
• 商品房适用于民法的“共有”概念，但用于楼房这种产权结构复杂的建筑物时，就显得太简单
  • 在管理楼房上，解释的余地太大，用起来很不方便。

《区分所有法》的现状与问题

• 《区分所有法》已经制定得比较好，但用起来棘手的地方也很多
  • 虽然经过多次修订，但法律主体还是基于1962年的原型，其根本的思想并没有改变过。
• 《区分所有法》存在的问题点
  • 具体问题点需要根据原文内容进行总结。

《区分所有法》的性善论倾向

• 《区分所有法》认为“不会有多少想要损害自己楼房资产价值的区分所有者”
  • 该法问题就在于根子上多少有些过于偏向性善论。

业主委员会主任S主任的恶意运营

• S主任召开决定大规模修缮的临时业主大会，并委托给自己就任后更换的新物业管理公司
  • 修缮费用约1亿日元(约合600万人民币)。
  • 由于业主委员会积攒的房屋维修基金不够，所以又从金融机构借了3000万日元。
• S主任与物业管理公司勾结，工程内容几乎都是外墙维修工程，最容易损坏的上下水管等工程完全不包含在内
  • 提交给临时业主大会的议案里，根本没有与施工公司交涉的痕迹。
  • 在招标大规模维修工程时，也没有要求严格的报价表。
  • 仅以“平时对大楼非常了解”这一理由，物业管理公司就选定了施工公司。
  • 我给建筑专家看了这方案，对方表示“最多也就三四千万日元吧”。
• S主任在临时业主大会的其他议案里，还提到了“给部分住户安装门厅大门的工程”，这个“部分住户”包含主任在内，一共只有两家
  • 这个“部分住户”包含主任在内，一共只有两家，很明显是被主任有意引向了对自己有利的方向。

临时业主大会上的不正当操作

• S主任利用委托书和表决权行使文书，投出了高达八成业主“赞成”的票数
  • 出席者只有十几人，虽然也出现反对意见，但是在住户表决环节，一百个表决权的投票结果，居然有八成以上赞成。
• 业主委员会拒绝公开委托书和表决权行使文书
  • 《区分所有法》里没有必须公开委托书和表决权行使文书的规定，也没有监查委托书和表决权行使文书的规定。

S主任的继续留任

• S主任宣布自任大会议长，并直接行使“全权委托议长”的委托书的权力，否决了罢免议案
  • 当出席者提出异议时，业委会一方的律师宣称：“法律没有禁止在罢免主任议案的临时大会上，主任本人不能成为议长，所以并不违法。”。
• 业委会的律师说的并没有错，《区分所有法》第41条只规定了在集会上，除了章程上另有规定或者另做决议以外，业委会主任或者召集集会的区分所有者(业主)中的一人可以成为议长。

业委会主任恶意行为的案例

• 一个在新潟县汤泽地区的度假别墅业主委员会担任了数十年业委会主任的人，私吞了7亿日元的物业费、房屋维修基金
  • 那栋楼房估计很长一段时间内都不能进行大规模的维修工程了。如果它在大地震中严重受损，还有变成废墟的风险。

《区分所有法》的不足

• 《区分所有法》里没有预防业委会主任恶意行为的规定
  • 就结果而言，《区分所有法》造成了现今只要当上业委会主任就可以为所欲为的局面。只要出现居心叵测的业委会主任，整个业主委员会就会立即被其占为私用。

管理规约难以更改的原因

• “特别表决”的规定，必须有“四分之三的人赞成”
  • 楼房业主委员会决定重要事项时，没有得到“全体区分所有者的四分之三赞成”则不能通过。
• 能够顺顺利利地通过“特别表决”的业主委员会不多
  • 像S主任那样霸着位子不走、十年以上无变动的业主委员会的情况更几乎是不可能出现。
• 很多业委会甚至连让一半业主出席或者提交委托书这一使业主大会表决有效的必要条件，都极难达成
  • 前面提到的那栋住宅楼，一百名业主中，经常出席业主大会的仅有十几名。
• “管理规约的变更”是“特别表决”，必须有四分之三的业主赞成，难度很高
  • 这在多数业主委员会里是不可能实现的。

民宿的兴起及其影响

• 海外游客急剧增加导致住宿设施不足，民宿开始崭露头角
  • 爱彼迎创建了联系起房东和客人的服务网站，全球的使用人数骤增。
• 民宿房东可以获得更高的收益
  • 爱彼迎一个晚上的收入相当于月租金的一成，一个月只要入住二十天，收入就是月租金的两倍。
• 民宿对其他居民来说，增加了很多麻烦
  • 回到自己的住宅楼里，看到大厅入口满是拖着旅行箱的外国游客。
  • 到了楼里的健身房一看，自己喜欢的健身器材全都被说着外国话的人占领。
  • 宴会厅里，每晚都有外国人在大吵大闹。

禁止民宿的困难

• 用管理规约来禁止民宿，首先必须修改管理规约本身
  • 修改管理规约，加入禁止民宿的条款，需要“特别表决”时征得四分之三业主的同意。
• 大部分楼房的业主委员会很难做到这一点
  • 很少有日本人能堂堂正正地做出管理规约明令禁止的行为。

横滨住宅楼重建问题

• “花园城市LaLa横滨”住宅楼被爆出施工质量问题，多根支撑桩没有达到《建筑基准法》施行令要求的承载层数。
• 卖方三井不动产Residential公司向业主委员会提议整栋重建。

《区分所有法》对重建的规定

• 《区分所有法》第62条第1项规定，重建表决需要区分所有者以及表决权的各五分之四以上的多数同意。
• 修改规约和变更共有部分用途的门槛是“区分所有者总数的四分之三”，到了重建时，这一人数要求比例则上升到了“五分之四”。

重建的难度

• 重建对于楼房的业主来说，是最为重要的决定事项，所以设定“五分之四”的高门槛也无可非议。
• 总数的20%以上的人反对或者不参加表决，重建表决就不能通过。

重建表决的实际案例

• 横滨大楼的业主委员会在2016年9月召开了关于重建的表决大会，以99%以上的赞成票通过了重建议案。
• 像这样房地产商勇于承担责任的案例实属罕见。

对所有权的过度保护问题

• 现行《区分所有法》有过于保护业主的权利的倾向
  • 民宿是“违反区分所有者的共同利益的行为”。
• 业主委员会能采取的措施有限
  • 向法院要求“制止该行为”时，只要有业委会的普通表决即可。
  • 进行“停用房屋”的诉讼时，则需要四分之三赞成的“特别表决”。
  • 到了第三阶段的“要求拍卖”，也需要特别表决。
• 楼房的区分所有权基本上是私有财产权，日本宪法明确规定保护私有财产权
  • 只要不是很严重，一般不会被剥夺楼房的区分所有权。
• 对所有权的过度保护，也是让楼房陷入危机的原因之一
  • 例如，在偏远的郊外有三栋破旧的楼房，要想拆除另两栋，将空地变成公园，几乎需要三栋所有业主都同意。
  • 在大阪的千里桃山台第二团地，尽管有五分之四以上的业主同意重建，但是从反对表决结果的居民与开发商对簿公堂，到其被强制搬离，完成重建为止，总共花了六年时间。

对所有权过度保护的解决方案

• 重新考虑“对所有权的过度保护”这一课题
  • 法国有行政可以介入的机制，也有可以强制收购的制度。
  • 在日本，即使对方是政府，只要房主坚持“我不卖土地”，问题就相当棘手。

民主主义在楼房管理中的失效

• 民主主义在楼房管理中是“最坏的政治体制”，但除此以外也别无他法
  • 在某种意义上，楼房管理中的民主主义，或许如同丘吉尔的感叹，是“最坏的政治体制”。
  • 但是，实际上除此以外也别无他法。这也跟丘吉尔的感慨一样。
• S主任利用《区分所有法》的漏洞，将业主委员会占为己有，导致业主委员会的资产——房屋维修基金蒙受了巨大损失
  • S主任悄无声息地辞去职务，销声匿迹了。
  • 据说后继的委员们检查了被S主任侵吞后的业主委员会的财务状况后，惊得目瞪口呆。
• 对于那些不听取T先生主张、抱着事不关己态度的业主来说，这是自作自受
  • 考虑购买这栋楼房的二手房的人，如果要来业主委员会查看大会纪要的话，多半都会做出不买的判断。
  • 就结果而言，就是楼房本身的资产价值一落千丈。

业主委员会的作用及其前提条件

• 业主委员会的作用是使民主主义发挥作用
  • 民主主义发挥作用的前提条件包括民众在选举中做出贤明的判断，当选的政治家不是为自己，而是为全体谋福利，政治家时常处于民众(媒体)的适当监督之下。
• 业主委员会在现存的制度下，是否能正常发挥出作用是个问题
  • 作者推测八成以上的业主委员会并没有发挥出作用。

业主委员会未能发挥作用的原因

• 业主没有认识到自己有亲自参加产业管理的义务
  • “那种事，交给爱做的人或者物业管理公司就好了。”。
• 一旦出现坏人，业主委员会的资产就会被啃得连骨头都不剩。

业主委员会的“特权”

• 业主委员会所执行的管理业务是一种特权，因为那里要经手大量的金钱交易
  • 一栋楼房假设有一百户人家，从所有人家征收来的物业费和房屋维修基金的总额，一年就接近400万日元。
  • 建成十年后，业主委员会的银行账户上累积的房屋维修基金应该超过了1亿日元。
• 用这些钱，向哪里下什么样的订单，决定这些的权限，实际上都在主任手中
  • 当了主任，就可以轻而易举地向关系密切的公司下订单，收取回扣。

业主对“特权”的忽视

• 大部分人对这些事务的认知都是模糊不清，懈怠了民主主义运作的第三个前提——“适当监督”的义务
  • “自己住的房子没事就好。而且现在的主任看起来人不错……”。

物业管理公司与业主委员会的关系

• 物业管理公司是业主委员会的利益相反方
  • 业主委员会利益受损的话，物业管理公司就会获利。

物业管理公司的性质

• 物业管理公司是业务受托方，类似于商家
  • 给物业管理公司的委托费用越少越好，这样可以减轻业主的负担。

附赠四件套

• 附赠四件套包括物业管理公司、管理规约、物业费、房屋维修基金、长期修缮计划
  • 购房者不仅没有“拒绝的权利”，甚至连“选择的权利”也没有。
  • 在现行体系下，要说“没有办法”也确实没有办法。
  • 入住后，经过一年的考察，再在“第一届业主大会”上真正决定，这样的安排会更合理些。

物业管理公司的更换及其影响

• 物业管理公司是可以更换的，业务委托费用通常可以降低两成，有时甚至可以削减四成左右。
• 更换物业管理公司并非易事，需要获得过半数的赞成表决，得不到现在接受业务委托的物业管理公司的协助
  • 业主委员会进行的日常业务，几乎都是依赖物业管理公司运作。
  • 需要委员会就“变更”一事达成一致，并选定新的物业公司。
  • 若是有委员与物业管理员关系密切，或者与物业管理公司的负责人有私人交情，就会执拗地进行反对。
  • 现在受托的物业管理公司也会进行各种阻挠，有的还到处散发内容奇怪的传单。

更换物业管理公司的建议

• 更换物业管理公司，最好不要自己做，因为普通人来操作的话，确实负担太大
  • 有擅长处理更换物业管理公司事宜的专业咨询顾问，把事情交给他们的话，会完成得更加轻松、顺利。
  • 在楼房管理这个相当专业且细分化的业务领域方面，优秀的顾问拥有丰富的知识，最终可将物业管理调整为符合业主委员会利益的适当形式。

楼房管理顾问的现状

• 打着楼房管理顾问名号的人，其实也是鱼龙混杂
  • 甚至也有对专业知识一无所知的人混迹其中。
• 2000年，国土交通省创立了“楼房管理士”这一国家资格认证制度，目的是培养能帮助业主委员会和业主的专家。然而，这个制度可以说是彻底失败。

优秀的楼房管理顾问的特点

• 比起知识，他们更需要的是经验
  • 现在比较热门的楼房管理顾问，几乎都是在物业管理公司一线工作过的人，或者是有长年顾问经验的人。
• 有没有楼房管理士的资格证其实无所谓
  • 楼房管理士只是个垄断名称的头衔，与医生和律师这些垄断业务的头衔不同。
  • 没有楼房管理士资格证书的我，有时也会进行管理顾问的工作。这不算什么违法。

物业管理公司限制业委会活动的方式

• 通过设置委员任期限制，防止同一人长年做委员，积累专业知识
  • 委员会成员一年一换，物业管理公司的理想是大家都处于“多一事不如少一事”的状态。

物业管理公司如何通过大规模修缮工程获取利益

• 物业管理公司内部没有施工部门，所有工作都是外包
  • 物业管理公司顺利拿到大规模修缮工程，会取走两成到四成毛利，这是业内常识。

政府对大规模修缮工程的指导方针问题

• 国土交通省规定的十几年要进行一次大规模修缮工程，这个方针值得质疑
  • 本身并不是所有楼房都有必要十几年就进行一次大规模维修。
  • 镶瓷砖的办公大楼需要十几年一次搭起脚手架，维修外墙吗？这种情况几乎没有。
  • 上下水管的确应该十几年或者二十年大修一次或者进行更换。但是，外墙的瓷砖只要没有脱落，维修工程就不需要到搭脚手架的程度。
  • 此外，其他地方可以等到有需要的时候再修，最需要“定期”维修的是与人命相关的电梯。这也不需要业主委员会去做，应该有定期的法定检修。

业主对物业费和房屋维修基金去向的关心

• 业主必须对自己上交的物业费和房屋维修基金的去向表示必要的关心
  • 现在，很多业委会将投入大量资金的大规模修缮工程轻而易举地交给物业管理公司处理，这绝不是楼房中的民主主义正常发挥作用的状态。

住宅楼软服务的增加

• 软服务包括传递便条、发传真、复印、卖邮票、介绍干洗店等服务。
• 超高层住宅配备了“礼宾服务”
  • “礼宾服务”包括叫出租车、提车、泊车等服务。

礼宾服务的具体内容和优势

• 礼宾员对于客人的要求“绝不会说不”
  • 从购买难以入手的演出票，到介绍网上也找不到的美食店，只要不犯法，他们会满足你所有的要求。
• 礼宾服务能提高日常的自然安保功能
  • 机灵的工作人员会记住居民的容貌和名字，以使交流融洽。

物业费的开支和检查

• 这些费用全部出自物业费，金额相当庞大
  • 是业主们一起拿钱雇佣管理人员。
• 要像检查税金的用途一样，擦亮眼睛检查物业费的开支。

业主委员会的民主主义成熟度

• 日本的民主主义是否健全地发挥作用，很多人心里都会画一个大大的问号
  • 国政选举的投票率低于60%已是常态。这与很多业主大会的表决流程中一心追求50%的有效定额一致。
• 成为楼房的业主后，也会产生义务
  • 不得有违反共同利益的行为。
  • 参与共用部分的管理(就任委员等职务)。
  • 支付物业费和房屋维修基金。
• 民主主义充分发挥作用的前提是提高国民的意识
  • 在日本的楼房管理运营方法中，以日本宪法为渊源的民主主义也是根本。
  • 楼房管理运营的实际状况，今后应该也会与日本的民主主义水平持平，这里不容乐观。

租赁型楼房的管理运营原则

• 租赁型楼房的运营原则是“独裁专制”
  • 租赁型楼房基本上都是归一个房东或者一个公司所有。
• 承租人必须承担“业主的三大义务”中的以下一项义务：不得有违反共同利益的行为。
• 承租人没有第2条的“参与管理”的义务和权利
  • 尽管不用上缴物业费、房屋维修基金，但还有支付“租金”的义务。

租赁型楼房的承租人的权利

• 承租人拥有真正的独裁专制国家的国民所没有的自由——能够选择自己居住的共同体，不喜欢的话随时可以走人
  • 现实中的独裁专制国家的国民，基本没有离开本国的权利。
• 选择租赁型楼房时，若是发现管理水平高的住宅楼，也可以搬到那里
  • 这种情况也不必履行“参与管理”的义务。

租赁型楼房的管理实例

• “代官山集体住宅”由朝仓不动产这个企业执行“独裁专制”管理，但保持了非常良好的运营状态
  • 朝仓不动产执行的正是所谓的“独裁专制”管理。

对租赁型楼房管理的看法

• 对于普通住宅楼的管理而言，民主主义是“最坏的政治体制”，但它依然是管理运营的根本
  • 我们只能将民主主义进行到底。

中国人“爆买”日本不动产的现象

• 在大城市的楼房里，同外国人生活在一个屋檐下已经不足为奇了。
• 日本的房地产已经出现被中国人“爆买”的现象了。

中国人买房的动机

• 所有权是首要原因
  • 在日本，私有财产权完全受宪法的保护。
  • 虽然有时很多日本人认为私有财产权是像空气一样理所当然的存在，但实际上这是作为民主主义的根本中的根本而享有的权利。
  • “国家权力不得随意剥夺个人财产”——很多国家的人们在相当长的时间里都没有被授予这一权利。
  • 欧洲中世纪以前的王权，也不承认庶民拥有土地。
  • 17世纪到18世纪发生的英国革命和法国革命，市民向国王提出的要求中，就有尊重私有财产这一项。
  • 这正是因为当时普通人的私有财产权极其不稳定。
  • 在日本的镰仓时代，获得了受承认的私人土地所有权的小领主们拼尽全力保护自己的土地，从“私有财产的保护”的角度来看，这种行为与欧洲人反复发动革命的动机或许并无二致。

日本对私有财产的保护

• 日本宪法第29条第3项规定，“私有财产在获得正当的补偿条件下，可以供于公用”
  • 这个条款被按照字面的意思运用得非常极致。
• 成田机场的历史说明了日本对私有财产的保护
  • 从1966年决定建设用地开始，到1978年机场正式投运为止，强烈的反对运动从未停息，这就是所谓的“三里塚斗争”。
  • 这场激烈的斗争在20世纪90年代基本结束，但现在还有没交出土地的“一坪地主”。

日本对房产的私有财产保护制度

• 日本对于外国人购买或拥有房产也没有任何限制
  • 只要自己的姓名和地址在管辖登记的权利区内有记载，其所有权就会受到保护。

中国人购买日本不动产的动机

• 中国人购买日本不动产的动机之一，也是出于日本对“私有财产的保护”
  • 那里似乎有着超越“居住”和“投资”的对于“私有财产”的执念。

中国人购买日本不动产的趋势

• 根据中国的经济形势的好坏，他们在日本购房的趋势也有盛有衰
  • 但是，日本是极为守护私有财产的国家，只要对于他们来说日本的魅力不减，他们就会持续购买日本的楼房。
  • 因此，从中长期来看，中国人拥有区分所有权的楼房应该会继续增加。

对待外国人购买日本不动产的态度

• 不应该制定新法或者修改现有法律来“禁止外国人拥有不动产”
  • 我们应该在楼房这个居住形态中，培养出国际多元性。

用规则来束缚

• 将细节上的问题以明文规定出来
  • 普通商品房定有管理规约，关于公共设施也分别要有“详细规则”。
  • 今后必须要尽量制定得详细些，让外国人也能够理解，因此需要英文版和中文版。
  • 修改管理规约需要有四分之三的业主赞成，门槛较高，但是修改细则普通决议(达到行使的有效决议权半数以上)即可。
  • 租赁型楼房也应该将规则制定得详尽些，外国人入住时，在详细介绍的基础上，可以让他们提交承诺书。

文化性的包容

• 说服对方认识到“日本的做法对于你们也是大有益处”
  • 现实中外国人占少数的楼房中，基本上都是往这个方向处理，说白了就是让外国人习惯日本的楼房居住“文化”。
  • 据我所知，日语交流能力高的外国人，不论国籍，对于融入日本的楼房居住文化似乎都没有太大抵触。
  • 不管怎样，只要住楼房，与外国人的共处就是一个必须考虑的前提。

郊外新建商品房十年后半价现象

• 以首都圈为例，二手房价格大概在新房的五折或六折左右
  • 调查一下从山手线的主要车站乘坐私营铁路超过二十分钟，或者从车站步行超过十分钟的二手房的价格。
• “建后十年以上的房子是新房的半价”的地段现在仅限于交通稍有不便的场所
  • 这种楼房在不断增加，大城市的人口却在减少或者停滞。

“半价地段”的未来预测

• 这种过剩供给若是持续十年的话，这个“半价地段”会渐渐向市中心靠拢
  • 考虑到需求和供给的平衡，这种预测也是理所应当的。
• 现在的“半价地段”十年后很可能成为“三折地段”
  • 本来这些稍有不方便的地方，新房的供给数量就在锐减，估计五六年后应该就不再有供应了。

房贷“三十五年还清”的问题

• 从购房那一刻起，就会陷入贷款余额超过资产价值的倒挂状态
  • 这种状态将一直持续到还清贷款为止。
• 三十五年房贷是房地产价格一路攀升的“土地神话”时代的遗留产物
  • 购入房屋的价格逐年增长的话，随时都可以卖掉房子，一下子还清贷款，还可以从中获利。
  • 但是，今后是“卖掉就是亏损”的时代。

贷款期限的建议

• 考虑利用贷款，现今最长也只应该设在二十年左右的还款期限
  • 如果无论如何都需要“三十五年偿还”的话，应该像美国那样设置为“房子交还给债权人，借款就清零”的无追索权贷款(Non-Recourse Loan)。
• 日本房贷的最大问题就是将资产减少的风险100%加在购房者身上
  • 日本曾经有过父母提前领取好几年工资的学徒包身契约这样的恶习。
  • 而三十五年房贷则是房地产开发商先从银行全额领取卖房款，之后购房者再耗费三十五年，不断地偿还本金和利息的一种制度。

三十五年房贷的推出及其影响

• 三十五年房贷让买房子对于普通消费者来说不再遥不可及
  • “攒够三成首付”的购买方式极为普遍，这项措施出台之后只要一点资金就可以买房。
• 三十五年房贷催生出了“造了就能卖出”的市场环境
  • 企业时刻都在追求利润，只要有赚钱的行业，就会不断渗入。
  • 房地产开发行业并不需要什么高深的技术，经济形势好，行情好的时候，所有行业的企业都搞房地产开发。
  • 到了经济不好、房子卖不动的时候，它们又接连不断地退出该行业。
  • 专门开发房地产的公司，短时间内会经营恶化，最终破产。
  • 2001年房地产开发商的数量最多，全国有四百二十九家，2013年次贷危机后，锐减到一百八十六家。

土地获取

• 土地是楼房开发必不可少的资源
  • “土地获取”是最难的，我们先暂且放一放。

设计与报建

• 设计事务所在土地获取后进行设计，绘制图纸
  • 建筑受各种规定的管制，有针对土地的大小建多大建筑物的建蔽率的限制，有在所有的地上建筑面积最大是多少平方的容积率的限制，还有从地上能够建多少米的高度的限制。
• 设计图完成后，提交审查部门进行项目报建
  • 审查部门以前都是政府部门，现在也可以向民间机构申请。
  • 他们审查提交上来的楼房设计图，判断是否符合《建筑基准法》的规定，如果没有问题，就批准报建。

周边居民说明与反对运动

• 开发商有义务向周边居民进行说明，制定“近邻对策”
  • 在这个阶段经常会发生纠纷。在当地引发强烈的反对运动，导致无法按计划进行的案例并不罕见。

建筑公司与建筑成本

• 设计决定后，以此为基础向建筑公司招标
  • 决定好施工方后，进一步商讨具体的建筑成本，敲定最终订单金额。

售楼活动与样板房销售中心

• 为了在建房期间也可以进行售楼活动，开发商会在建筑场地外交通方便的地方，用预制装配式构造法搭建“样板房销售中心”
  • 这个样板房近来多被称为“楼房画廊”或者“展示厅”，里面的布置是一样的。
  • 在场地外建设样板房需要庞大的费用，根据规模大小，从几千万日元到上亿日元不等。
  • 募集购房者所需要的广告宣传费也不容小觑。大体一户需要100万日元左右。比如，有1000户住家的大楼，需要10亿日元的广告预算。有时会发展成为“花2亿日元左右请个有名艺人做代言人吧”的情况。

购房者需支付的费用

• 新建商品房的价格里包含所有这些费用，购房者需要支付包含售楼后即刻拆除的样板房以及广告代言人费用在内的房价，才能把新房拿到手。

房地产开发的门槛极低

• 房地产开发的许可证只有一个，那就是“宅地建筑交易许可”
  • 认证标准非常简单，只要有办公室，五名员工中有一人以上持有“宅地建筑交易士”这一国家资格证书，向业界的保证机关缴纳150万日元左右的保证金及入会金，申请人不得有犯罪记录。
• 任何人都可以取得宅地建筑交易业的营业许可证
  • 只要有“宅建”资格和150万日元，再租一间办公室，任何人都可以取得宅地建筑交易业的营业许可证。

取得“宅地建筑交易士”的资格并不难

• 决定在房地产公司工作的大学生，以及想要提高时薪的主妇稍微努力的话，也能够考上。
• 从业人员在百人以上的大企业，即使它不是房地产公司，也有可能有一两个人拥有这种资格
  • 就算没有的话，重新招聘起来也容易，因为只要有在大公司工作过的，即使不是销售人员，也有很多人持有“宅建”的资格。

宅地建筑交易业许可的营业许可证谁都可以获得。

房地产开发的第一道难关——土地获取的解决办法

• 只要准备好房地产开发事业的启动资金，剩下的由公司全部包办
  • 他们首先寻找建筑用地，画出大致的设计图，算出建筑成本。
  • 然后进行市场调查，设定“多少能卖出去”的预设价格，并制作项目企划书，提出建议。
  • 公司还会帮忙寻找土地，并搞定设计与施工。将楼房卖给最终消费者的公司也是他们的分公司。交房后的管理业务也由这个分公司负责。
  • 当然，他们也会制定近邻对策，还会介绍相熟的广告公司。

房地产开发事业的全部打包代办的企业

• 长谷工建设集团就是这样的公司
  • 这个企业从1968年开始从事房地产开发以来，到2016年年末为止，实际上达成了建成六十万套住房的业绩。这个数字接近迄今为止日本整体楼房供应总量的约10%，在日本首屈一指。

长谷工建设集团在楼房建设领域的地位

• 长谷工建设集团是日本楼房建设最多的企业
  • “楼房的事情就找长谷工。”。
  • “建得多，所以懂得多”。
• 长谷工建设集团在日本最了解楼房
  • 在日本，楼房建得最多，而且现在也仍在继续盖楼的企业就是长谷工建设集团。

长谷工计划的特点

• 充分利用容积率，最大限度地设计出总建筑面积
  • 在规定范围内最大限度地设计出总建筑面积。
• 为了降低建筑成本，尽量设计出简单的楼栋排列形式。
• 小区内尽量多设置地面停车场，绿地面积绝对不大
  • 因为这样成本可以最低。
  • 绿地面积绝对不大。
• 户型基本上都是被称为“田字格”的中间带走廊的3LDK
  • 客厅要么是横的，要么是竖的，要么是边间。

长谷工计划的影响

• 其他公司争相效仿长谷工计划式样的楼房建造方法
  • 即使不是长谷工建设集团主导的长谷工计划，外形酷似长谷工设计的大型郊外楼房也层出不穷。

长谷工计划的房子特点

• 价格低廉但品质稳定，比起设计更注重价格。
• 每一栋都是千篇一律，排除掉了亮眼的设计元素
  • 楼房不是工业产品，而是人们健康生活的居所，应该根据各个楼房的选址和周边风景，来设计优美的外观和造型。
  • 长谷工计划的楼房，每一栋都是用同样的设计和工艺制成，安装同样的设备。

长谷工计划的问题

• 在住宅领域里，它那种比起质量和造型，更追求量的供应的思想与手法，三十年来几乎没有改变
  • 在日本整体有八百万套住宅剩余的时代，开发商还在不断向市场提供将来极有可能成为废墟或者贫民窟的郊外型大规模楼房。
• 用三十五年房贷购买这种楼房，买后几年其资产价值就跌破房贷余额也不是没有可能
  • 这种情况下，购房者的人生选项只有“继续支付房贷”，他们不得不吞下苦果，继续生活下去。

对长谷工计划的反思

• 这种楼房将购房者束缚在无法做更多选择的人生中，它们的大量存在，真能为日本人带来幸福吗？
• 我们应该重新思考一下这个问题。

新建商品房的JV定义及特点

• JV是“企业联合体”之意，即卖家联合。
• 主承销商一般是由出资比例最高的企业承担
  • 例如，在“花园城市LaLa横滨”项目中，三井不动产Residential公司为主承销商。

JV的参与方及责任分配

• JV的参与方包括开发商、建筑公司、施工单位等
  • 在长谷工计划中，四家以上的联合投资也并不罕见。
• 出资比例最高的企业承担主承销商的角色
  • 对于其他参加JV的企业来说，这意味着“敝司作为承销商的一分子，也会负起责任，切实推动事业的发展”。

JV对购房者的影响

• JV情况下的降价问题更为复杂
  • 因为要降多少一般是由卖家来判断，如果是四家公司的JV，四家不全都点头，就无法降价。
• 入住后发现重大缺陷时，所有卖家共同承担责任
  • 就连应维修到什么程度这种微妙的判断，原则上也要所有公司意见一致。
  • 如果问题不大，修修就好了倒也罢了，但像“花园城市LaLa横滨”那样需要重建的不合格建筑，事情就大了。同为卖家的明丰企业也有可能要负担一部分费用。

JV的风险及应对

• JV型开发是不想独自承担责任的承销商做的“风险对冲”
  • 很多时候看起来也像上班族的“合谋计划”，有浓厚的“回避责任”的味道。
• 各个JV企业具有民法所说的连带保证责任
  • 一家倒闭了，其他公司要按照出资比率相应承接它的份额。

JV对购房者的好处

• 只要有一家公司活下来，对于购房者来说，就不是“倒闭公司的房子”。

新建商品房市场的不透明性

• 新建商品房的价格形成机制不透明
  • 决定销售价格的当然是开发商，利润率从5%到30%不等。
  • 至少有两家大型开发商设定了30%以上的超高毛利率。
• 开发商利用不透明性获取高额利润
  • 毛利率设置为30%以上，会完全偏离市场价格，变成高价，导致卖不出去，竣工几年后还有剩余也理所当然。
  • 那家公司出售的楼盘价格大都高于市场10%以上，有的甚至是20%。即便如此，他们也不降价，竣工数年后仍然继续销售。
• 购房者对高价楼盘的盲目追捧
  • 销售人员对看房者似乎是这样说的：“我们造的都是好东西，价格高是不可避免的。”。
  • 尽管价格高，仍然会出现相信他们所言的购房者，因此他们的商业模式始终是有效的。

不追求创收的开发商

• 大型优良企业的分公司进行房地产开发，主要为了确保员工的外调工作有着落
  • 这种企业，作为公司不追求提高财务报表上的收益，它们的标准是“只要不亏损就行”。
  • 总公司不能给这些员工安排职位，因此就创建主营房地产业的分公司，将他们外派或者转职过去。
• 这种开发商在房地产业中，只能参与其他公司推荐的项目，利润率会很低
  • 推荐公司会把这种项目最赚钱的地方全部拿走，所以利润率会很低。
  • 即便如此，这个公司也要向总公司做出在开发项目的样子。因此利润率在5%的企划项目也要参加。

专门搞房地产开发的开发商

• 项目规划的最低毛利如果不在15%以上，项目本身就会亏损
  • 专业房地产公司如果没有买到项目用地，或者用买来的地建成的楼房没有卖完，决算马上就会变为赤字，然后倒闭。
• 房地产开发的利润在5%到30%之间浮动，这样的差距正是业界构造扭曲所导致。

楼房的成本价构成

• 土地费用和建筑费用是楼房成本价的主要构成部分
  • 如果房子建在市中心，土地费用会很高。
  • 建筑费在成本中比重最大。
• “一种若干万日元”是判断土地费用的标准
  • 这是指在这块土地上能建造的最大楼层建筑面积中一坪的价格。
• 楼房的建筑费用是用每坪的单价来计算的
  • 现在这个费用大约在110万日元。
• 设计费、交易手续费、样本房建设费、广告宣传费等也是成本的一部分
  • 这些加起来的成本，占最终房屋销售价格的15%左右。

成本价与销售价格的计算

• “土地加建筑”就是成本价，即210万日元
  • 如果购买一种100万日元的土地，每坪的建筑单价为110万日元。
• 销售价格是成本价加上开发商的利润
  • 一种100万日元购买的土地，它的销售价格大约每坪350万日元。
  • 20坪的三室一厅的价格为7000万日元。

房地产网站的问题

• 网站泛滥，对开发商和消费者都没有益处
  • 开发商希望能在更多的网站上推广，但几乎所有的网站都收费，展示的网站越多，广告费就越高。
  • 消费者犹豫在哪个网站上查找效率更高，如果能把它们都集中在一个平台里，找起来也更方便。

房地产界的团体的问题

• 利己主义强，没有企业有“推动这个行业健康发展，不断进步”的意识。

房地产行业从业者轻视消费者的心态

• 房地产行业的从业者们面对消费者时的心态，不是“请他买房”，而是更倾向于“让他买房”
  • 售楼中心工作人员对话示例：“这个楼的最顶层让那位医生来买吧。”。
  • “这个便宜房子，只能给那个年收入低的某某先生下套了。”。
  • “某某先生说预算是若干万，他攒了不少钱，让他买更贵的吧。”。
  • 当自己介绍的房子被签约时，他们就说“灭掉”了一套房。

消费者和房地产商的信息非对称性

• 缺乏房屋购买基本知识的消费者与老奸巨猾的房地产商，在样板房这个销售方的主场内战斗，对哪一方有利不言而喻。

样板房销售的惯用伎俩

• 给客人冷静思考的时间的话，很多人就会开始犹豫，最后不买了
  • 他们常常会用“某月某日之前不决定的话，公司那边就请示不下来”“还有人想买”之类的套话。

房地产销售人员的建议背后的利益考量

• 大型房企分公司的销售人员让他立即卖房，大概是因为自己公司的中介部门可以接到订单，从而从买家和卖家两头赚取手续费。
• 别的中介看出了这一点，因此劝他“先住再卖”
  • 住上一段时间再卖，咨询人与买房时的负责人关系就变得疏远，所以自己的公司就容易拿到专属的中介合同。
  • 这样至少很有可能赚到卖家的手续费。

如何应对样板房销售

• 首先要冷静。
• 其次要多花点时间。
• 必要的话要找专家商量。

房地产商在广告上只公开对自己有利的信息

• 例如，有一栋远离车站、靠近主干道、周围尽是工厂的大楼，官方网页上没有显示过“现场指南图”
  • 概要上的地址没有写明用于收寄邮局快件的门牌号码，而是使用登记簿上的地号。
• 连这个信息也满不在乎地隐藏起来，而且明目张胆如此行事的还是大型房地产开发商。

价格对于房地产商的重要性

• “到底多少钱？”从消费者来看，只要合乎预算的话，就想去看样板房，价格太高的话，就不用特意去看了
  • 好不容易的休息日，这么有限的时间，谁也不想在没有希望购买的样板房里度过。

很多新建商品房在官网和其他网站上都没有标出价格

• 特别是与房屋图纸一起标出价格的就更加罕见
  • 即使打电话询问，他们也不会告诉你。
  • 得到的多半是这样回答：“如果您来看样板房的话，可以出示给您。”。

行业有一个对房地产商单方面有利的规定。

“预告广告”的定义及其问题

• “预告广告”表面上是“还没有决定销售价格，因此不能卖给大家，但是可以告知建筑的内容”这种类型的广告。
• “预告广告”基本上都是表里不一，当开发商“不想展示价格”时就会使用预告广告
  • 官网上显示的是预告广告，而到了样板房，才给你看价格表，并询问你的购买意向。
  • 常见的情况是，在官网上显示是“第三期”或者期限更晚的预告广告，不但没有价格，连物业费和房屋维修基金也没有标出。
  • 当你到了样板房后，他们会向你推荐说“这是以前卖的户型”，劝你签订“第一期”或者“第二期”卖出去的但没有签约“卖剩下”的户型。

“预告广告”对消费者的影响

• 从消费者的角度来看，不到样板房跟销售人员面对面交谈，就得不到“哪一套卖出去了，价格是多少”这样最为重要的信息
  • 几乎所有的案例中，“预告广告”根本就不是什么“预告”，而只是卖家用来不告知“价格”这一重要信息的遮羞布。

对“预告广告”的建议和改革呼声

• 从很久以前开始，我就一直主张应该修改“预告广告”这一单方面对消费者不利的广告规则
  • 但是，业界自不必说，就连国土交通省等监管部门也没有任何举动。

购房者对开发商行业的不信任感

• “花园城市LaLa横滨”楼体倾斜问题引发购房者愤怒
  • 三井不动产Residential公司的员工们在业主大会上被愤怒的业主怒吼。
• 消费者群体对整个开发商行业抱有不信任感
  • 每年都有几种大学生想要就职的人气企业排行榜发布，前三十名中能有一家房地产企业都算稀奇了。
  • 有的话那也是三井不动产或者三菱地所，绝对不是作为房地产开发商的三井不动产Residential公司或者三菱地所建筑公司。

开发商方面的商业陋习

• 新建商品房开发行业长年采取轻视消费者，甚至半是欺骗消费者的推销手段。
• 开发商方面蔑视消费者，长年累月地做着“让他买房”“下套”这样的行为
  • 这种商业陋习最终导致了消费者强烈的不信任感。
  • 这种不信任感会在发生“花园城市LaLa横滨”之类的事件时一股脑地爆发出来。

“雪藏”恶习在二手房市场的表现

• 房地产商联属公司Y公司对W女士的房屋出价低于市场价
  • Y公司负责人第一次出价2800万日元。
  • W女士知道同一栋楼房内，新装修好的房子卖了3980万日元。
  • 最终，因为还在住人，所以决定以3580万日元的价格出售。
• Y公司负责人带其他商家来看房，试图压低价格
  • “有一个商家非常想买您的房子，我把他带过去。”。
  • “行情在下降，现在这个价格卖不出去。我们公司可以出3000万日元。您能不能定下来呢？”。

W女士的困惑和求助

• W女士对Y公司负责人的行为产生怀疑
  • W女士开始对这个负责人产生了怀疑。
• W女士向作者求助，希望得到专业的建议
  • W女士给我发了封邮件，写明了事情的原委，然后问应该怎么办。

专业中介对W女士房屋价值的评估和装修建议

• 专业中介认为W女士的房屋可以卖到3800万以上
  • 虽然建成有三十五年了，但十年前重新装修过，房子的状态非常好。
  • 地段极佳，离地铁站只有两分钟，周边环境优雅。
  • 物业管理状态也是良好。
• 专业中介建议W女士在搬走后重新装修，并估算出装修费用
  • 包括洗澡间和厨房以及改变部分布局在内，装修费用一共270万日元。
  • 房屋售价定为3980万日元。

Y公司的负责人与W女士签订独家中介合同后的行为

• Y公司负责人提出由自己公司买下房子，再花200万左右装修，最后以3980万卖出，获得980万的利润
  • 假设W女士决定以3000万卖给收购公司，Y公司可以从买卖双方收取3%另加6万日元的手续费，税前就有207万日元以上。
  • 除此之外，收购公司应该会给Y公司或者负责人本人一些谢礼，业内的习惯是给3%。
• Y公司一次也没有介绍普通客人，因为他们从一开始就没有这种想法
  • 签订了独家合同，就必须将房屋信息录入全行业指定的房地产信息网络系统REINS(Real Estate Information Network System)。
  • 一旦录入，所有的房地产商都可以看见这个房屋信息。而且，他们也可以介绍购房者。

Y公司对W女士的“雪藏”和“冷落”行为

• Y公司以“正在洽谈”为由拒绝其他公司介绍购房者，称为“雪藏”
  • 在REINS登记的房子，所有房地产商都会帮忙找买家。
  • 如果这种公司打电话来说“我想介绍顾客”时，他们会说现在正在洽谈而拒绝来电。
• Y公司几周不介绍看房人，却告知“咨询的人太少了”，这用行业术语叫做“冷落”
  • 此后，提出大幅度削减售价的手段叫做“压价”。

房地产中介行业的普遍做法

• 从财阀系的大型房企到街面上的小型房企，普遍都“雪藏”和“冷落”购房者
  • 反倒是没有被“雪藏”的房子更少见。
• 大型中介的平均手续费费率反映了这一做法
  • 表1 主要中介公司的平均手续费费率。

双向中介的定义及行为模式

• 双向中介是从买卖双方同时获得手续费的行为
  • 与只经手买方或者卖方“单向”中介相比，可以得到双倍的手续费。
• 房产中介为了达成双向中介的目的，需要自己找买家
  • 因为卖给其他中介找来的买家，只能得到单方面的手续费。

双向中介的合法性问题

• 日本的房地产中介承认双向中介，但欧美很多国家和地区原则上禁止这一行为
  • 民法禁止“双方代理”，即禁止成为利益相悖的双方的代理人。
  • 房产中介公司的双向中介是几乎等同于双方代理的行为。

双向中介对房地产市场的影响

• 如果承认双向中介的话，“雪藏”行为就更容易进行，卖家的利益也会受损
  • 卖家和买家，一个是想“高价卖出”，一个是想“低价买入”，彼此利益相悖。
• 双向中介无法形成健全的房地产市场，因此原则上应该禁止双向中介。

房地产交易市场的现状

• 现今运作的商业习惯和商业体系，都只出于单方面保护卖家和中介公司的利益的目的，对于消费者被宰却一再容忍。
• 相关法规也认为一切都是合法的。

REINS的现状及其问题

• REINS是指定交易信息系统，按照规定所有出售的二手房都要在上面登记。
• 消费者不能自由浏览这些信息，自己想要卖房时，也不能直接在REINS上登记
  • 想要浏览REINS，必须作为中介公司，获取宅地建筑交易业的营业许可证，并注册成为REINS会员。
  • 能够录入房屋信息的只有宅地建筑交易公司。

对外开放REINS的设想及其影响

• 如果消费者可以看REINS查找房源，就不需要找中介公司了
  • 自己能够录入房源信息也是同理，也没有必要经过中介公司了。
• 对外公开REINS，对于消费者来说交易形式变得多样化，并且房源的选项更多，几乎没有任何坏处
  • 相反，对于中介公司来说都是坏处。迄今为止垄断的信息被公开，就不能赚取中介费，损失既得利益。
  • 如果对普通大众开放REINS，很可能一半以上的中介公司都会被迫倒闭。

二手房交易的新可能性

• 网上出现了让买卖双方直接匹配的网站，如索尼不动产和雅虎合作的“一步到家”网站
  • 这些网站意图达到开放REINS一样的效果。
• 如果匹配网站发展壮大，可能改变二手房市场交易状况
  • 现在没有法律阻止买卖双方通过这些网站进行直接交易。
  • 今后有可能某家匹配网站飞速发展，使几年后的二手房市场交易状况发生翻天覆地的变化。
• 网络社会的进步，为改善日本人与楼房之间的关系，增加了可能性
  • 如果对于消费者来说，二手房市场的状况比现在更容易了解，使用起来也更方便的话，那么日本人也应该能更容易地适应楼房这个居住形态。
• 新楼盘开发商和现存的中介公司面临严峻形势
  • 之前他们利用房屋买卖中信息的不对等，赚得太容易，也“赚得太多”。
  • 这种时代不可能一直持续下去。

第三次房地产泡沫的形成

• 2009年夏天，民主党政权诞生，房地产市场进入“隆冬时节”
  • 贷款利率走低，房贷的退税范围也扩大了，然而房地产市场没有回暖的征兆。
  • 银行的融资态度变严，房贷申请难度增大。
• 2012年末，自民党夺回政权，安倍经济学和黑田东彦的“异次元货币宽松政策”启动
  • 从安倍经济学启动之前的2012年后期，日本股价就开始回升。
  • “3·11”大地震的复兴计划的影响开始显现。
  • 新建商品房市场也在2013年年初明显回暖。
• 房地产市场一片光明，人们笑着互相打招呼道：“行情动起来了。”。

对房地产泡沫的观测和预测

• 作者向外界发表了“这是迷你泡沫”的观测意见
  • 媒体邀请我撰写有关房地产市场的稿件时，我也这样写。
  • 在博客上我也多次指出这是“迷你泡沫”。

“黑田泡沫”的到来

• 2014年10月31日，日银的黑田总裁发布了“第二个异次元货币宽松政策”
  • 这个政策被称为“黑田2号火箭筒”，以日本金融史上前所未有的规模推行货币宽松政策。
• 日银内部意见分为两派，表决是“如履薄冰”
  • 投赞成票的是前官僚和日银出身的学者派委员，四个反对者则全为民企出身。
• “黑田泡沫”与之前经历过的两次泡沫相比，有两个显著的不同特征，那就是“仅限投资需求”和“仅限特定地域”
  • 第一次平成泡沫几乎没有地域限定，全日本的房地产疯狂上涨。
  • 第二次房地产迷你泡沫时，房价上涨波及二三线城市和大城市的郊区。
  • “黑田泡沫”里却看不见“确实想住”的刚需群体的动向，基本上只是出于“升值”“用于租赁”以及“应对遗产税”等投机性需求。
• 2016年1月29日，黑田总裁发射了“3号火箭筒”，宣布执行日本金融史上第一次负利率政策
  • 针对市面上的银行放在日银的准备金存款，日银要收取0.1%的利息。
  • 受这一政策的影响，房贷利率进一步下降。而且，此前已经相当宽松的房贷审核变得更加宽松了。

商品房容易泡沫化的原因

• 房地产交易涉及开发商、中间商和中介公司，这三者都涉及买卖新房或者二手房。
• 它们确实也具有容易形成泡沫的体质。

新建商品房开发商的任务和特性

• 开发商公司内部被称为“土地”“采购”或者“事业企划”的部门，有一个不可思议的定额任务，那就是“一年买入若干亿日元的土地”
  • 世上行业成千上万，采购单位明确用“亿日元”来计算的，除了金融机构以外，恐怕就只有房地产商了。
• 房地产这一商品不是有形的“物品”，而是性质接近于金融商品的无形之物的象征
  • 在经济泡沫中，价格上涨的总是房地产，还有股票和一小部分人工费。超市里卖的东西价格没有变化。所谓的“物价”并没有上涨。

房地产泡沫的形成和影响

• 2008年因次贷危机而破灭的房地产迷你泡沫，当时呈现出泡沫化的只有房地产
  • 平成泡沫时代，问题主要出在房地产和股票，部分人工费也多少有些水分被挤干。
• 泡沫破裂后，经济基础弱的企业都会被淘汰，只有大型房企和其分公司才能存活
  • 每次泡沫破裂，经济基础弱的企业都会被淘汰，只有大型房企和其分公司才能存活。当经济好转时，又有别的行业参与进来，出现独立的专门搞房地产的开发商。事态就是这样周而复始，循环往复。

新建商品房开发商的泡沫化倾向

• 在经济形势良好的情况下，社会上所有物品和服务价格都会上涨，并且销路畅通。因此，最终大家的工资也会增加。
• 在经济泡沫中，价格上涨的总是房地产，还有股票和一小部分人工费
  • 所谓的“物价”并没有上涨。
• 卖家开发商中途提高销售价格的理由只有一个，“再多赚点！”
  • 细想起来，这也很不可思议。比如，某汽车厂制订了一个“若干个月内卖掉1万台售价300万日元的汽车”的计划。因为比预计提前卖掉了5000台，所以剩下的5000台就要卖350万日元。会有这样的事情发生吗？正常来说是很难想象的。
  • 商品房与车型相同、所有的性能也都相同的汽车不一样，每一户都有差别。话虽如此，但如果在同一栋大楼内，房型相同只是楼层不同的话，那就等于几乎没有区别。尽管如此，二十三楼的住户是每坪单价300万日元签的约，因为楼盘卖得很好，二十二楼每坪的价格就要卖到350万日元，这种事情时有发生。房地产行业就是这样。
  • 而且，理直气壮如此行事的不是二流的中小企业，而是行业的龙头企业。我对此深感不适，认为这是极不正常的。
  • 但是，这种情况普遍存在。房地产商虽没有大张旗鼓地公开表明，但是当着买房人的面也没有遮遮掩掩。
  • “现在不买的话，或许就涨价了。”他们总是这样半威胁、半逼迫地让购房者签约。连大型财阀系房企都公然如此操作。正是这种行业秉性，造就了泡沫的温床。

二手房中介公司的角色

• 大型房企旗下的中介公司作为销售代理，以利益至上主义为原则，扮演马前卒的角色
  • 经常能看到住友不动产销售公司、大成有乐不动产销售公司、东急Livable等“代理销售”各自的母公司作为开发商开发的新建商品房。
• 它们接受卖家的委托，不论找的买家是收购商还是普通人，这种中介行为与市场泡沫没有太大关系
  • 只是市场存在泡沫的时期，其交易就会变得更活跃，商业活动更容易进行而已。

二手房中介公司的商业习惯

• “雪藏”行为是常见的行为，无论经济形势好与不好，是不是存在经济泡沫
  • “雪藏”行为严重损害卖方利益，但与经济泡沫无关。
• 设计让收购商购买的行为也是常有的商业习惯，绝不是经济泡沫时期特有的产物
  • 这种中介行为与市场泡沫没有太大关系，只是市场存在泡沫的时期，其交易就会变得更活跃，商业活动更容易进行而已。

中介公司和代理商在泡沫期的角色

• 中介公司和代理商是市场泡沫的主角
  • 他们干的就是“倒卖土地”的勾当。

“中间省略”的交易方式

• A代理商通过“中间省略”的手段出售土地，赚取差价
  • A代理商将土地所有人或许能以13亿日元卖给B购买人的土地，在巧妙劝说“我出10亿日元买下”的基础上，找出B，卖了13亿日元，从而轻而易举地赚到3亿日元的差价。
• A代理商在B与A之间加入关系密切的C中介公司，并从中索取回扣
  • A定会从B支付给C的4218万多的中介费中索取回扣，回扣的比率各有不同，50%的居多。

中间商如何推动房地产泡沫化

• 中间商使用欺瞒式买卖伎俩，四处钻营，试图在短时间内赢得巨额财富
  • 泡沫就在房地产被不停转卖的过程中变得越来越大。
• 没有在转卖市场上兴风作浪的中间商，就没有房地产泡沫
  • 使用“中间省略”等欺瞒式买卖伎俩的中间商，就好比房地产泡沫中一朵“无果之花”，他们正是推动房地产泡沫化的主角之一。

房地产泡沫的定义

• 当出租房屋获得的投资收益率实质上低于5%时，可以判定房价存在泡沫成分；而低于4%时，基本上就可以判定为完全的泡沫了
  • 自2015年下半年起，东京市中心出售的商品房预期收益率大多数都没有达到5%，有的甚至还大幅低于4%。

房地产泡沫的成因

• 购买东京市中心新建商品房的人，大都不是为了“自己居住”的实际需要，而是用于投资
  • 购买者是作为“爆买”的主力中国人等的外国人，还有以应对遗产税为目的的富裕阶层。

房地产泡沫的体现

• 想要投资的客人看完样板房后，销售人员一定会拿出“预期收益率”和“预期租金表”等资料
  • 这些是将房子租出去后，每个月能租多少、成本多少、最终的收益率是百分之几等数据的模拟演算结果。
  • 2015年上半年，即使是在“预期”估算中，也已经有大半的房屋收益率仅在5%左右。

租金的产生与影响

• 租金是在有人租房之后才开始产生
  • 以投资为目的购买的房屋，如果没有人租，会增加成本。
• 没有租金收入，会产生只出不进的赤字
  • 物业费加上房屋维修基金，或许还要另附宽带费用，以及固定资产税和城市计划税。
  • 如果一年没有人租，赤字金额会相当庞大。

工资与房地产泡沫的关系

• 房屋的交易价格会泡沫化，但是工资不会
  • 无论是新房，还是二手房，有人以投资为目的购买，但是没有人以相同的目的去租房，不会发生“经济形势良好，再租一套吧”这种需求。
  • 泡沫只发生在股票和房地产市场，几乎不会波及普通消费品和个人收入。
• 支撑租赁市场的是工薪阶层，或者是普通公司对宿舍的需求
  • 它们都不会影响到房地产泡沫。
  • 无论房屋的交易价格怎么泡沫式地攀升，也基本不会波及房租价格。

房价泡沫的判断

• 收益率低于5%时，房价就存在泡沫的成分
  • 泡沫越大，房屋的投资收益率越低。

日本住房供给过剩现状

• 全国的空房率为13.5%，东京都千代田区的租赁房的空房率经常超过30%
  • 根据总务省2013年进行调查、2014年公布的《住宅和土地统计调查》。
  • 房地产网站“HOME’S”显示的数据。

租金逐步下滑的现象

• 租赁房的房东向中介公司支付几个月的“广告费”，入住后免去一个月左右租金的“免费租赁”十分盛行
  • 这其实就是在降租金。
• 局部泡沫地段的房屋投资收益率也必然会下降
  • 房租价格原本是根据“需求和供给的关系”形成的，因此在供给过多的情况下，租金下降也是正常的。

外国人购房需求的影响

• 安倍经济学出台后，因规避遗产税和日元贬值引发的外国人购房需求，使得市中心和湾岸的塔楼公寓十分畅销
  • 如今这些楼房都陆续出现在租赁市场上。
  • 为了进一步确保升值的利润，已有人在二手市场开始出售房屋。

租赁市场过剩的风险

• 租赁市场的过剩孕育着风险，有可能成为泡沫破裂的导火索
  • 本来就有些过剩的租赁市场眼看着会变得更加供大于求。

外国人在日本房地产市场的影响

• 次贷危机后，中国经济引导世界经济走向正轨，资金涌向海外
  • 中国出现了类似泡沫的现象，股票和房地产价格也一路飙升。
• 在香港，从内地涌来的泡沫资金四处抢购房地产
  • 便宜的商品房，也是她年收入的五十倍。

东亚泡沫的影响

• 香港、北京、上海等中国大陆的主要城市以及台北，乃至国外的新加坡也受到波及
  • 房地产价格高涨并不是东亚特有的现象。

世界性泡沫现象的蔓延

• 为了从次贷危机后的经济萧条中走出来，中国、美国、英国和晚半拍的日本纷纷推行了“异次元货币宽松政策”
  • 这种世界性的货币宽松政策，导致全世界的资金泛滥。
• 这些资金涌向各国的房地产市场，也是合理的现象。东京可算是这种世界性泡沫现象蔓延的最末梢了
  • 泡沫终归是泡沫，是没有实质的东西，这一点是不会改变的。它最终还是要面对破灭的命运。

对东京房地产市场的看法

• 收益率不满5%，就存在泡沫的成分
  • 用5%简单计算的话，不到二十年，投资资金就收不回来。
• 我认为，所谓的房地产投资，即使是市中心条件良好的房屋，收益率最低也要在5%到8%左右，这样才合适
  • 这也是十五年到二十年能够回收投资资金的收益率。
  • 考虑到资产贬值或者因灾害而失去的风险，这个收益率刚刚好。
• 2014年年末开始的以东京市中心为主的“局部泡沫”地区的价格上涨是相当不健康的
  • 新建商品房的销售价格根据预期投资收益率5%到6%左右倒推来估算，才是健康的水准。

日本房地产市场的泡沫现象

• 日本经济长期停滞，房地产价格却波动剧烈
  • 在日本GDP在500万亿日元上下徘徊之时，中国的GDP增长了二十倍以上。
  • 平成的大泡沫结束后，全国的房地产价格开始下降。
  • 自2005年左右起，以欧洲为中心的海外投机热钱开始涌入，疯狂抢购日本的房地产，导致了“房地产迷你泡沫”。
• 日本房地产市场的泡沫主要集中于市中心局部地区
  • 如今又以异次元的货币宽松政策为基础，因遗产税对策和外国人的“爆买”，发生了只限于市中心局部地区的泡沫。

个人在日本投资房地产的风险

• 在日本国内投资房地产的空置概率很高
  • 即使购买高级公寓或普通住宅，空置的概率也很高。
• 房价上涨的可能性很小
  • 从宏观角度来看，日本整体的房地产价格，应该算是下降了。

“工薪族房东”的成功概率

• 普通工薪族在日本国内投资房地产，成功的概率不足1%。

投资单身公寓的风险

• 购买之初，可以退还所得税，但几年后房子有可能空着没人住
  • 竣工五年到十年后，很多地方房屋维修基金还会上涨。
  • 新建商品房无法期待房子本身升值，卖掉的话，几乎都会产生转让损失。

为规避遗产税买入板房的风险

• 除非房子条件特别好，否则也会受空置度的困扰。

对住宅需求的预测

• 东京和大阪市中心的家庭数量还在增加，但是今后应该会减少，对于住宅的需求也会越来越少
  • 在经济不增长、人口减少的国家投资房地产，需要相当高的洞察力。

日本人喜欢随泡沫起舞的特性

• 房屋价格泡沫化后，日本人容易再次陷入“逐梦”幻想
  • 自己买的房子，比买的时候升值了几成或者几倍，就会让人“飘飘然”。
• 经历过一次“飘飘然”，就还想再来一次
  • 有人成功，也有人失败。在泡沫到来之前买入房产，可以体会到升值带来的“亢奋感”。

房地产投资的难度

• 用自住房进行“低买高卖”的投资行为有难度
  • 即使成功地在便宜的时候买到手，如果在房价高的时候卖出，接下来住的房子也不得不高价买入。
  • 反过来也是一样，若是高价买入，低价卖出，接下来住的房子可以以低价买入。
• 专业房地产中间商也难以辨别泡沫的高峰期
  • 每一次泡沫破灭，大约有六成中间商消失。

房地产投资的风险

• 普通人最好不要认为可以轻易成功。
• 在普通的房地产投资者中，确实一定程度上存在着成功者。

日本人的“土地神话”

• 日本人执着于“拥有土地”
  • 镰仓时代这些小领主的想法是“把命悬在一块土地上”，也就形成了“一所悬命”一词。
• 在日本，只要拥有土地，年年价值都在升高
  • 在平成泡沫破裂的20世纪90年代为止，日本经济始终一路高歌猛进，人口也在增长，需要土地的人增多，经济规模扩大，因此土地利用价值升高，价格上涨也合乎情理。

“土地神话”的破灭

• 人口减少，经济不见增长，实质上是处于萎缩的状态，所以全日本的房地产价格都在下降
  • 在局部经济泡沫中，上涨的正是“局部”有限地带。这种泡沫当然也会破灭。

“土地神话”对日本人购房行为的影响

• 明明看到市场泡沫化，很多人还是被无法用理论解释的冲动所驱使
  • “我想要买房。”。
  • 很多找我商量的人，自己也不明缘由。这种人的目的就是“购买”行为本身。
• 日本人目前或许还是无法从“土地神话”的束缚和想要有一个家的幻想中摆脱出来
  • 如果不从这个“土地神话DNA”中解放出来，只要具备一定条件，日本人多半还是会被卷入经济泡沫之中。

楼房的特点及其对冬天和夏天的影响

• 楼房克服了“冬日的寒冷”，比木造房屋暖和
  • 混凝土具备蓄热性，能吸收并释放热量。
• 楼房内部热得苦不堪言，夏天需要空调
  • 混凝土吸收太阳热，而且还向周围散发热量。

空调在楼房中的普及及其历史背景

• 租赁型楼房几乎百分之百装有空调
  • 没有空调的房子恐怕是找不到租户的。
• 空调在20世纪80年代才固定下来，在此之前，很多租赁型楼房都“没有空调”
  • 原本制冷装置在一百年前就存在，但发展到价格亲民、可以随意购买的状态，还是最近的事。
  • 三十年以前，它的价格比大学生的第一个月工资还要高。能在儿童房间安装空调，应该只有非常富裕的家庭才能办到。

“REPLAN”公司提倡的夏天不用空调的理念

• “REPLAN”公司通过改善住宅内的通风，使夜晚的冷空气进入房间
  • 在住宅内留出风的通道，多使用拉门，在考虑到安全的同时，在玄关大门旁边也设置小窗户。
  • 到了早上，关上窗户，以防夜晚进来的冷空气出去和外面的热空气进来。
• 利用“绿色窗帘”覆盖阳台，防止阳台气温上升
  • 在房檐和栏杆之间，用被称为“绿色窗帘”的藤蔓类植物覆盖。
  • 形成绿色窗帘的植物叶子，还有蒸发水分、降低气温的作用。
• 住宅内尽量使用天然材料，如原木地板和硅藻泥墙壁，调节室内湿度
  • 天然材料具有调节室内湿度的功能，湿度高时它们吸收水分，湿度低时散发水分。

“生态村”的创建和理念

• “生态村”是依照“夏天不用空调”的理念建造的楼房
  • “生态村”主要分布在东武东上线沿线，但也扩展到了其他地区。
• “生态村”希望通过这些功能的组合搭配，阻止室内温度上升，创造一个尽量不依赖空调也能够生活的环境。

电力供应不稳定及其影响

• 2011年东日本大地震导致电力供应中断
  • 受灾地区的电力供应被中断，全日本的核电站都停止了。
  • 包括静冈县和山梨县在内的关东地区，也实行了短时间的有计划停电。
• 停电导致空调无法使用，居民生活受到严重影响
  • 一旦停电，空调当然用不了，石油或者煤气的暖风机也无法使用。
  • 电力供应不上，首先几乎所有的楼房都用不了自来水，饮水和做饭自然很成问题，但是更麻烦的是不能冲厕所。

停电对生活的影响

• 停电导致楼房无法使用自来水，居民生活受到严重影响
  • 只要水管不破，一楼或许还能有水。只要将水装入水桶，提到自己的住处，再倒入厕所的水箱，冲厕所的功能就可以恢复。
  • 但是，不通电，电梯就动不了。即使有电，因地震停止运转的电梯，也要由专业的技术人员进行安全确认后，才能运转。
• 停电导致老年人无法在高层楼房内生活，需要转移到避难所。

塔楼公寓在地震中的潜在问题

• 塔楼公寓在地震中几乎无法居住
  • 塔楼公寓一般三楼以下是大厅和共用设施，住宅在四楼以上的居多。
• 自动发电设备并不能保证居民的生活
  • 自动发电装置可以运转三天，但启动发电装置的工作并不简单。

自动发电设备的实际操作问题

• 启动自动发电设备需要专业知识和技能
  • 往平时不用的发电装置倒入重油，让其启动，产生的电力供应给紧急电梯和自来水泵，这种工作没有那么简单，不是谁都能做得来的。
• 重启电梯需要专业人员进行安全检测
  • 发生大地震时，电梯的技术人员首先要去救那些被困的人们，这些也要花费好几天时间。安全检测等理所当然会被推到后面去。

地震后电梯无法使用的可能性

• 即使启动自动发电设备，电梯也可能无法使用
  • “虽然启动了自动发电设备，但是电梯还是用不了”的事态可能会发生。

地震后停电对居民生活的影响

• 地震后停电，很多人不能住在自己家里，需要转移到避难所或者等待电力恢复
  • 一楼大厅和会所也可能会改用为避难所。
  • 具有高度意识的业委会只是一小部分，大部分什么也没做过。
• 塔楼公寓的人口密度相当高，仅靠周边的中小学和公共设施，地方应该还是不够的
  • 东京市中心的塔楼公寓倾向于集中建在狭窄区域，这进一步提高了人口密度。

电力对楼房居民的重要性

• 电力是楼房居民不可或缺的东西，没有电就无法生活
  • 住在独栋住宅的话，即使停电，或许也可以不降低生活质量，挺过几天。
  • 但是，住在楼房的高层的话，没有电就无法生活。特别是夏天，就变得像兼好法师在《徒然草》中说的那样，“热的时候，密不透风的住宅令人难以忍受”。
• 电力停止供应这种事态，目前仅限于地震等自然灾害的时候发生，但今后也有可能在发生恐怖袭击的时候出现。

高层建筑不会因为地震倒掉

• 只要是按照《建筑基准法》设计并建造的房子，就没有问题
  • 在地基不牢固的地方盖楼，代表地基强度的系数N值要达到50以上才行。
  • 按照这个标准施工，即使发生7级地震，建筑物也不会倾斜。

填海造地的地基问题

• 仅仅因液态化，楼房本身是不可能倾斜或者倒塌的
  • 1995年阪神淡路大地震发生时，建在神户海面上的人工岛——港岛上的住宅楼就没有倾斜或者倒塌。
  • “3·11”大地震时，填海造地区域，如千叶县的新浦安和东京迪士尼所在地的舞滨，都发生了大范围的地基液态化。

数据伪造问题

• 支撑桩到达了N值50的支撑层的数据伪造行为
  • 这个事件中曝出了令人震惊的问题，那就是“支撑桩到达了N值50的支撑层”的数据伪造行为。
  • 如果全国各地的各种楼盘在建设过程中都进行了“数据伪造”的话，那么这个国家里可能会有很多楼盘其实并没有达到1981年6月修订的《建筑基准法施行令》规定的新抗震标准。

对待数据伪造问题的态度

• 该调查的时候就应该好好调查，并采取必要的措施
  • 最糟糕的事态是，发生7级大地震时，本应达到新抗震标准的大楼却倾斜或者倒塌了。
  • 尤其令人在意的是，在“3·11”大地震后需要大规模加固、维修的“中度破损”的大楼中，包含着本应在新抗震标准颁布后建成，即1982年以后完工的三四栋大楼。

钢筋混凝土建筑的发展及其在日本的应用

• 钢筋混凝土建筑在欧洲的起源和发展
  • 混凝土从罗马时代就开始使用，但与钢筋和钢架一起用，还是最近一百五十年左右的事情。
• 钢筋混凝土建筑在日本的应用和普及
  • 在日本想要建高层集体住宅，要么必须用钢筋混凝土，要么必须用钢骨钢筋混凝土或者纯钢骨。

日本传统住宅与钢筋混凝土建筑的对比

• 日本传统住宅以木造住宅为主，抗震性能较差
  • 砖造建筑不耐震这件事在日本人中间就成为了一种共识。
• 钢筋混凝土建筑具有更高的抗震性能，但居住环境的巨大变化可能对日本人健康产生影响
  • 如此巨大的居住环境变化，到底对日本人的健康产生了怎样的影响呢？

钢筋混凝土建筑对日本人健康的影响

• 钢筋混凝土建筑可能带来的健康问题
  • 居住环境的变化可能对日本人健康产生影响。

混凝土引发的“冷辐射压力”

• 钢筋混凝土校舍工作的老师感觉“困乏、疲倦”“难以集中精力”“身体不适”的居多
  • 调查对象是在木造校舍和混凝土造校舍工作的中小学教师。
  • 即使调查改变时间和地点，还是出现同样的结果。
• 作家船濑俊介分析其原因是“冷辐射压力”，即混凝土的冷辐射夺走了身体的热量，导致免疫力下降
  • 虽然不知道这个分析是否妥当，但是我认为不容忽视。

钢筋混凝土住宅与过敏的关系

• 住在独栋住宅里的小学生过敏阳性反应是27.9%，而住在包含楼房在内的集体住宅的则高达46.2%。
• 比起木造房屋，钢筋混凝土住宅更容易孳生导致过敏的螨虫、霉菌
  • 考虑到换气的问题就可以理解这一点。
  • 与多为两层的木造房屋相比，钢筋混凝土造的楼房是平面结构。木造房屋的居室里一般有两面以上的窗户。而楼房的中间住户(被其他住户夹在中间的住户)基本上只有一面窗户，与外面空气接触的面很少，因此通风不如木造房屋顺畅。
  • 楼房越到高层风越大，因此开窗户的时间自然而然会缩短。通风不好，引发过敏的螨虫和霉菌就会容易繁殖，再加上钢筋混凝土住宅比起木造建筑密闭性高，隔热性好，对其更加有利。
  • 很多专家指出，即使是冬天，频繁使用暖空调，也会创造出易于螨虫等生活的环境。

塔楼公寓的普及及其影响

• 塔楼公寓在市中心地区是“必要之恶”
  • 塔楼公寓越高，外观看起来越丑陋。
• 塔楼公寓的竣工数量从2000年左右起急剧增加
  • 从房地产经济研究所的调查数据可以看出，首都圈内超高层楼房的竣工套数的变化。

日本人对高层生活的接受度

• 日本人乐意住在塔楼，甚至交通不太方便的地方也盖起了塔楼
  • 这原本是在土地有限的市中心，为了多造些住宅而实施的有效手段。
• 很多日本人并不认为塔楼公寓外观丑陋
  • 或许有个人喜好原因，但塔楼公寓越高，外观看起来越丑陋。不过可能很多日本人并不这样想，所以这一建筑形态才增加了这么多。

英国高层住宅减少的原因

• 20世纪70年代之前进行的多个研究，扩大了“在高层住宅养育孩子有危险”这种认识
  • 1977年联合国教科文组织以儿童游戏权利为关注目标的咨询机构国际游戏协会(International Play Association，简称IPA)制定的《儿童游戏权利宣言》中，提到要尽量减少高层住宅给儿童成长和家庭生活带来的恶劣影响。

欧美国家与日本的价值观差异

• 欧美国家认为适合养育孩子的环境是能欣赏到郊外优美风光的地方
  • 好莱坞电影里养育小孩的家庭一般都是住在郊外的独栋别墅。
• 日本认为住在市中心或郊外的高层住宅养育孩子是“奇怪”或者“不适合孩子”的家长绝对是少数派
  • 与美国和欧洲相比，日本的住宅情况大不相同。

高层住宅对健康的影响

• 到一百年前为止，大部分人类还没有把离地面三十米以上的地方当成日常生活的场所
  • 三十年前，在离地面一百米以上的高处生活的日本人，应该是寥寥无几。
• 超高层住宅是最近十几年才开始普及，它对健康有什么影响，还未可知
  • 健康的大人姑且不论，儿童、老年人和孕妇住在高层，会受到什么影响，也还没有得出确切的结论。
  • 前面提到的逢坂文夫和宝岛编辑部出版的书中，记载着住的楼层越高，流产率越高的调查结果。

塔楼公寓潜在的健康问题

• 居住环境的精神压力程度和身心健康有着相当密切的关系
  • 日本建筑学会在1981年发表的论文《超高层集体住宅居住者的居住环境与健康2》中提出了这一观点。
• 高层住宅育儿的危险
  • 织田正昭在《高层住宅育儿的危险》一书中指出，住在高层的儿童在基本生活习惯的自理能力比低层要低。
  • 织田正昭分析其原因是，“不方便外出的母亲和孩子总是形影不离，因此，母亲过度干涉眼前的孩子，导致孩子很难发展出自主行为”。
• 高层住宅对恐高感的影响
  • 织田正昭指出，平时生活在高层里，无法培养出原本所有动物都应该天然具备的“恐高”感觉，出现了所谓的“不恐高症”。
• 婴幼儿的坠楼事故
  • 蹒跚学步的婴儿，对于高处的危险还不具备健全的恐惧感，但到了幼儿期，他们会觉得“高的地方很可怕”“可能会掉下去”“摔下去会很痛”或者“可能会摔死”，这本是动物的本能。
  • 是否有可能真的像织田指出的那样，出生时就住在高层的幼儿并不具备这种本能？从接连不断的坠楼事故来看，或许孩子小的时候，还是远离高层比较好。

高层建筑心脏骤停患者的生还率

• 二十五楼以上心脏骤停患者的生还率为零
  • 从2007年到2012年，该研究团队在多伦多等城市，以因心脏骤停而送医，并知道其居住楼层的7842人为对象，进行了调查。
  • 被送到医院的患者中，活着出院的比率：一、二楼为4.2%(5998人中252人)，三楼以上的居民为2.6%(1844人中48人)，其中十六楼以上的居民为0.9%(216人中2人)，而二十五楼以上竟然为零(30人中0人)。

楼层高度对救护时间的影响

• 楼层越高，救护人员赶到和搬送病人所需的时间就越长
  • 虽然调查对象的人数不相同，不能一概而论，但是把高层的人救出来一定是比较花时间的。

自动体外除颤器(AED)的普及及其重要性

• 除颤时间晚一分钟，生还率就降低7%到10%，晚三到四分钟以上，心脏就无法输送血液，大脑就难以恢复
  • 可以说是分秒必争的紧急状态。

在每个楼层设置AED的必要性

• 如果不在每个楼层都设置AED，真正有需要的时候就起不了作用
  • 再加上电梯可能不会马上到，住在高层就是有这样的风险。

塔楼公寓的楼层等级制度现象

• 塔楼公寓的电梯会按楼层分开设置，导致居民产生各种情绪
  • 居民们因为楼层分开设置电梯，产生了各种情绪，如被排除感、卑微感等。
• 楼房是楼层越高，卖的价格就越高，提升了人们的满足感
  • “住在楼层、价格都高的地方”这一想法，提升了人们的满足感。

楼层等级制度对居民心理的影响

• 比较自己与他人居住的楼层，很多时候确实会受到虚荣心的折磨
  • 很多人因为楼层等级制度而得了神经衰弱或者卖掉房子搬了家。
• 居民的这种倾向很强，可能会产生“楼层等级制度”，以及接受这个制度的心理土壤
  • 作为自己成功的标志，他们选择的是湾岸的塔楼公寓，而他们购买的楼房的“层数”，或许是将成功指标化了的东西。

电视剧《砂之塔：知道太多事情的邻居》中的楼层等级制度

• 电视剧中，住在顶楼的企划公司的社长夫人被设定为“妈妈中的大姐大”
  • 她在幼儿园的“妈妈圈”中称霸，千方百计刁难菅野美穗饰演的主人公。
  • 臣服于这位大姐大的高楼层的妈妈们，也瞧不起住在低楼层的妈妈们。
• 电视剧的人设构思巧妙，人物关系也简单易懂
  • 电视剧反映了现实生活中塔楼公寓的楼层等级制度现象。

楼层等级制度对健康的影响

• 超过一定程度的话，楼层等级制度会对健康产生不好的影响
  • 确实有人因为楼层等级制度而感受到了巨大的精神压力。

老旧楼房的现状与未来

• 日本早期楼房热潮发生在20世纪60年代，现在这些楼房很多都已经盖了超过五十年
  • 今后，五十年以上房龄的楼房将迅速增加，并只会有增无减。
  • 还会陆续出现房龄六十年、七十年的楼房。
• 在现行法律制度下，老旧楼房的重建几乎是不可能解决的
  • “那种楼房重建不就好了吗？”我仿佛已经听到了这种声音。可是，事情没有那么简单。

美国楼房的现状与启示

• 美国的伍尔沃斯大楼、帝国大厦和世纪公寓住宅现在都在使用，且都是钢框架建筑
  • 伍尔沃斯大楼建于1913年，帝国大厦建于1931年，世纪公寓住宅建于1931年。
• 混凝土的劣化程度尚难判明，但也应该把使用寿命设定为一百年来考虑未来
  • 日本的楼房基本都是钢筋混凝土结构的。

楼房重建的困难与挑战

• 在现行法律制度下，老旧楼房的重建几乎是不可能解决的
  • 事情没有那么简单。

日本楼房废墟的现状

• 到2016年10月1日为止，实现重建的楼房的数量，即使包含准备重建的也只有二百五十二栋。
• 假设一栋楼平均有五十户，那就是一千两百栋大楼。粗略地计算一下，房龄超过四十年以上的楼房中，有2.25%被重建或者正在被计划重建。

老化楼房的命运

• 大部分楼房多半是连重建的计划都没有讨论过
  • 2015年，某个电视台向我提出了一个奇妙的请求：“我们想采访一下老旧得快要成为废墟的楼房，请您帮帮忙吧。”。
  • 在采访途中，有位社长的话令我印象深刻，他告诉了我好几处快要变成废墟的楼房。“我们无法拯救快要变成废墟的楼房，能做的只有‘静静地守护’而已。”。
• 利根宏的公司从“专门管理老化楼房”的公司，变成了“专门处理业委会会计业务”的公司
  • “我是十分不情愿地继承了父亲经营的楼房物业管理公司。”。
  • 委托这个公司管理业务的楼房，不知为何都集中在某个度假区。该区域的度假公寓楼在他接手的时候，已经老化得相当严重。
  • 到了这种地步，就无法向物业管理公司支付业务委托费，物业管理公司也就不得不停止没交物业费的楼房的管理业务。但是，作为管理业务中的重中之重的会计业务，还是必须有人来做。

老化楼房重建的资金问题

• 重建一个共有五十户的楼房时，首先这五十户人家不可能都能准备出2200万日元的资金
  • 旧到要重建的楼房，房龄大都在三十年以上。
  • 即使当初的购房者有一半还健在，年龄也相当大了，很多人都是靠养老金生活。
  • 认为他们所有人都能负担得起2200万日元，有点不现实。

“五分之四赞成”的法律门槛

• 为了进行重建，需要在业主大会上获得五分之四的业主赞成
  • 这对于房龄在三十年以上的普通楼房业主委员会来说，可以说是比登天还难。
• 有超过五分之一的业主联系不上，无法得到五分之四的赞成票
  • 当这种业委会提出重建的议案，在赞成和反对两种意见分歧很大的情况下，是不可能得到五分之四的赞成票的。

重建过程中的困难和挑战

• 业主之间存在严重分歧，赞成派和反对派相互指责
  • 在这个大型住宅楼里，赞成派和反对派各自开设网页，不停地相互指责，就差诽谤和中伤了，简直是一场悲剧。
• 重建议案被彻底否决的案例
  • 接受我们采访的业委会召开了关于重建的临时决议会议，议案却被彻底否决了。

重建成功的案例

• 业主不用负担建筑成本，即所有业主不用花一分钱，就可以获得和以前一样面积的新房
  • 这种重建是按照商业计划进行的。
• 到2016年4月1日为止，完成重建工程的楼房有二百二十七栋。

让重建变为可能的条件

• 房子位于对楼房需求高的地区，建筑基地的容积率有很大剩余
  • 重建后，除了原有数量的房屋外，还可以盖出很多新房。
  • 如果通过销售新房能赚回建筑成本，并有利润的话，就会有很多房地产开发商想要加入这样的商业计划。
• 郊外的老旧楼房几乎是不可能有这种待遇，因为郊外型楼房的需求已经大幅缩小
  • 在郊外，即使开发新楼盘，大部分地区也会遭遇销售困境。
• 即便是建在市中心和有人气的地区的楼房，如果容积率没有剩余，也不能创造出新住户
  • 如果要重建的话，就必须减少建筑总面积，拆毁现存的不符合标准的楼房。
  • 这种老旧楼房的重建，在现行法律制度下，是不可能实现的。

《区分所有法》的现状与问题

• 《区分所有法》已经不符合现状，很多楼房已经达到几百户的规模
  • 当时起草《区分所有法》的人，最多只想到五十户到一百户左右规模的楼房。
  • 全国房龄超过四十年的楼房增长到五十六万套。
• 《区分所有法》规范的基本形态没有大幅改变，基本上还是需要五分之四的业主同意
  • 2002年政府颁布了《关于楼房重建的圆滑化法案》(简称《楼房重建圆滑化法》)，并在2014年修订了其中部分内容。
  • 这只是对部分手续进行了简化。

老化住宅楼与租赁型楼房的重建差异

• 老化住宅楼没有“出路”，需要五分之四的业主同意
  • 这样下去，老化住宅楼就没有“出路”了。
• 租赁型楼房只要承租人搬出去，是否重建就取决于房东的意愿和资金能力
  • 如果是有居住需求的地段，建筑成本可以用土地来担保，从金融机构融资。
  • 如果房东是公共机构，那么资金层面上基本就没有问题。

公团和公社的租赁型楼房重建案例

• 20世纪六七十年代建的公社、公团系的租赁社区，目前正在陆续被重建
  • 有些机构将土地卖给民间开发商，作为住宅楼开发、出售。
• 公团和公社肩负着“大量供应”这一使命，既然使命已经结束，那么将老旧的租赁型楼房的土地卖给民间开发商，也算是顺应我国的住宅供应趋势而变
  • 在住房不足的时代，公团和公社肩负着“大量供应”这一使命。

“物业费未缴纳”问题的严重性

• 未缴纳物业费的老化楼房必然会增加，这与业主的高龄化有很大的关系。
• 业主还没有继承人就撒手人寰的情况现实中时有发生，这种住户的物业费是没法征收的。
• 延迟缴纳物业费，会影响到对物业管理公司的支付，得不到物业管理公司服务的楼房，将慢慢荒废下去，等待它的只有沦为贫民窟或废墟的命运。

日本人对楼房终局出路的寻找

• 对于如今的日本人来说，楼房这个新居住形态早已不在寻找增加供应的入口的时点，而是到了寻找终局出路的阶段。

楼房成为日本人居住的主流

• 楼房更宽敞、更宜居，夏凉冬暖
  • 相比用同样金额购买的新建楼房和木造独栋住宅，楼房更宽敞、更宜居。
  • 在有空调的条件下，楼房夏凉冬暖。
• 很多人原本住在郊外的带庭院的独栋别墅里，但年龄大了，总觉得不方便
  • 宽敞的房屋和庭园收拾起来也很麻烦，所以最近很多人都搬到车站附近的小户型楼房里。
• “老夫妇换住到车站附近的小户型楼房”才是真正的终点
  • 这一现象象征性地说明了对老年人而言，比起带院子的别墅，住在楼房里“生活起来更方便”。
• 供给方的开发商和建筑公司，就连作为监管部门的国土交通省和厚生劳动省，也依然保持着追求“大量供给”时代的感觉
  • 他们将对自己不利的事情全都置之不理，只顾一个劲儿地向前冲。

日本人未来的住宅样式

• 一百年后的日本人可能会住在钢筋混凝土造的楼房，木造房屋，或将两者融合起来的住宅，或者使用未知的新材料建的住宅。

钢筋混凝土建筑的优缺点

• 钢筋混凝土有“便宜、施工方便”“坚固耐用”等多种优点，但在环境和健康方面也存在很多问题
  • 钢筋混凝土在环境和健康方面的问题包括：环境污染、混凝土中的放射性氡气对人体健康的危害、混凝土材料对居住者的心理压力等。

对高层居住问题的探讨

• 高层居住者的流产率较高，但对婴幼儿健康的影响方面，还有很多地方需要深究
  • 高层居住者流产率较高的原因尚不明确，需要更多的研究来验证。
  • 居住在高层对人体和健康的影响还需要各个领域进行更多的深度研究。

对政府机关的期待

• 国土交通省和厚生劳动省应该重视从居住者视角出发的科学探索，而不是偏袒供给方的行业立场
  • 国土交通省和厚生劳动省对于“钢筋混凝土”和“高层居住”这个可以称为楼房居住的主流形态的基本课题，恐怕并不热心，反倒能看到他们想要隐瞒问题的姿态。

现行法律制度对私有财产的过度保护

• 现行法律制度过于倾向于保护业主的权利，容许楼房失去它作为容器的功能
  • 楼房老化后，管理运营上的各种机制也会失效。
  • 楼房是一种容器，不是一种生物，它不可能拥有比住在那里的人们的健康和幸福更高的价值。
  • 现行法律制度保护比起公共利益更优先考虑个人利益的权利人，过度保护私有财产权。

修改《区分所有法》以应对黑心业委会主任的情况

• 强化对委员、业委会主任的监督功能，加强运营的透明化
  • 业委会主任的罢免机制也应该改为比现在更民主的方式。
• 加强规定，强制驱逐作出“违反共同利益的行为”的人
  • 在现行的法律下，想要限制违反管理规约的业主的权利，程序太过繁琐。

对不行使表决权的业主实行某种处罚

• 连续五次以上不行使的表决权，可以从表决权总数中扣除，然后再判断表决事项
  • 这样可以降低现行的“四分之三”或者“五分之四”的门槛。

重建的“五分之四”规定，最好也放宽为“四分之三”

• 明确反对者不退房时的应对措施，简化程序
  • “虽然也尊重少数人的意见，但必须遵从经过正式手续决定的事项”。

楼房管理应彻底贯彻民主主义原则

• 国民不遵守国会上通过的法律，就会受到处罚。楼房管理也应该彻底贯彻这个原则。

楼房的“管理”与“政治”的相似性

• 不关心政治和楼房管理都是不负责任的行为
  • “完全不关心政治”多少让人觉得有点不对劲。
  • “虽然交了物业费，但对管理没兴趣”也是不负责任的行为。
• 业主不参与楼房管理，可能导致重大损失
  • 如果不参加业主委员会的活动，对事务完全漠不关心，可能导致几亿日元的房屋维修基金被贪污。
  • 不参加业主大会，也不递交委托书，受害的还是业主。

成为楼房业主的责任

• 成为楼房的业主，意味着变成共同体内有责任的一员
  • 不参加业主委员会的活动，对事务完全漠不关心，不参加业主大会，也不递交委托书，导致出现几亿日元的房屋维修基金被贪污、当事人消失得无影无踪的事态，也需要由每一个业主自己承担结果。
• 日本人需要适应“区分所有”的文化，让其有效发挥作用
  • 我们也应该察觉到楼房的“管理”就是“政治”这个简明的事实。

楼房作为新型住宅形态的优越性

• 楼房必须是让日本人获得幸福的新型住宅形态。

泽田公寓案例

• 泽田公寓是通过租赁型楼房获得幸福的案例
  • 泽田公寓是租赁型楼房，位于日本琦玉县川口市。
  • 公寓内设有公共空间，如休息室、健身房等，方便租户交流。
  • 公寓管理完善，提供24小时保安和维修服务。
  • 租户对泽田公寓的评价普遍较高，认为它提供了舒适的居住环境。

普通住宅楼案例

• 普通住宅楼是通过普通住宅楼获得幸福的案例
  • 普通住宅楼位于日本东京都港区，交通便利，周边设施完善。
  • 住宅楼内设有花园和儿童游乐场，为居民提供休闲空间。
  • 住宅楼管理严格，确保居民的安全和隐私。
  • 居民对普通住宅楼的评价普遍较高，认为它提供了舒适的居住环境。

泽田公寓的地理位置和建造者

• 蓟野是JR四国土赞线上一个无人车站，位于高知市
  • 白天电车大概一个小时来两趟，离JR高知车站一站距离。
• 泽田公寓是由一对夫妇自己亲手建起来的
  • 这对夫妇既不是有学艺经验的木匠，也不是受过专门教育的建筑师。

泽田公寓的建筑特点和风格

• 泽田公寓高五层，总户数约为七十户，是由夫妇俩亲手建起来的
  • 他们完全不用工程机械，是真正意义上的“手工制作”。
• 泽田公寓的设计理念是“所有房间都要不一样”
  • “要想提高建房效率，像其他楼房一样，把房间分成几种统一样式，是最轻松的。但是，泽田公寓却没有这么做。”。

泽田公寓的生活环境和氛围

• 泽田公寓具有安全感，看起来非常坚固
  • 四十四年来，想必也挺过地震或台风。然而，它依然具备一种安全感，让人觉得这座楼即使受点损伤也不会太要紧。
• 泽田公寓非常有“烟火味”，公共走廊里放着各种杂物
  • 你不会觉得脏，因为那里洋溢着一种明显有人居住的“人间烟火味”。

泽田公寓的运营和管理

• 泽田公寓已经相当有年头了，但今后即使再过几十年，它可能也会继续保持着这样的形态
  • 泽田嘉农先生已过世，如今是女主人裕江女士的时代。他们的三个女儿和女婿都很好地继承了泽田公寓的运营方式和自我建筑能力。
• 泽田公寓的运营方式主要是住宿专用房间，所有事都可以自己动手解决
  • 无论是进行维修，还是扩建房屋，花费的都只有材料钱。

泽田公寓对入住者的影响

• 泽田公寓给入住者带来了“幸福”
  • 因住在那里而感到幸福的大有人在，这就是最好的证明。

白金塔高级公寓楼的民主主义管理

• 白金塔高级公寓楼位于东京都港区，是一座有效发挥民主主义功能的住宅楼
  • 白金塔高级公寓楼从地铁南北线、都营三田线的白金高轮车站步行一分钟就能抵达。
  • 这座楼在地表建有四十二层，共计五百八十一套房，2005年竣工，已经建成十多年了。
• 业主委员会的理想和目标是将公寓楼打造成复古式大楼
  • 为此他们做了加强财务管理，增加业主委员会的收入，利用共用设施等措施。
  • 他们还在计划构筑“塔楼公寓型地区统一护理机制”。

白金塔业主委员会的改革

• 最初的五年左右，业委会处于“停滞”状态，直到发生了“民主革命”
  • 直到因为某个事件发生了“民主革命”，才让大部分业委会委员从原先的土地拥有者换成新的购房者。
  • 从新委员中被选出来的主任是星野芳昭先生，他完全遵照民主主义的原则，进行了一次又一次的改革。
• 业委会委员的数量从十八人减少到了九人，取而代之的是从外部聘请到的两名监事
  • 这两位都是经验丰富的商业人士，拥有楼房管理士的资格证，而且确实在做“监事”应该做的“监查”工作。
  • 例如，在选定委员时，监事要对选举是否公平发表意见，每次他们都要出席业委会，看看业委会的决定是否是以法律法规、管理规约为依据，有时言辞还相当犀利。

白金塔业主委员会的管理机制

• 业委会每月召开一次会议，每次用不上两个小时，几乎所有需要执行的业务都交给物业管理公司处理
  • 星野先生本职工作是经营顾问，每天也都非常忙碌。
  • 最初的物业管理公司也在星野就任主任时被换掉了，2011年更换的物业管理公司，由于有星野先生这些优秀人士组成的业主委员会法人在认真“管理”业务，也不敢怠慢。
• 白金塔的业主委员会法人正是利用高效发挥作用的民主主义机制，保障了居住者和业主的安全、舒适的日常生活，提高了其资产价值
  • 白金塔的成功案例，对于今后全日本的业主委员会而言，应该都是一个想要达到的理想形态。