《买房让日本人幸福了吗？》

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2. 我们致力于将优质的资源送到读者手中
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1. 作者从事房地产行业三十年，站在消费者立场发表言论
2. 作者认为楼房是居住形态，今后会迎来巨大的危机
3. 楼市泡沫的产生、见顶和破灭，作者都知无不言，言无不尽

原文摘录：「最初二十几年是制作广告，后来成为记者」「作为记者，我是站在高度接近购房者(消费者)的立场和视点出发撰写文章，发表言论，有时也会对房地产开发商(供给方)进行尖锐的批评」

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1. 楼房让日本人住进了城市
2. 楼房让日本人有了自己的家
3. 楼房推动了日本的小家庭化

原文摘录：「六十年前在钢筋混凝土的集体住宅里生活的日本人，最多也就几千人」「现在仅是商品房，日本全国就有六百多万套存量」

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1. 住楼房存在各种风险，如抗震强度伪装事件、横滨公寓楼倾斜问题等
2. 房屋质量问题会导致邻里纠纷，楼房老化会导致资产价值降低
3. 管理不善的楼房可能沦为贫民窟或废墟，出手时可能卖不上好价钱

原文摘录：「“抗震强度伪装事件”使本以为是资产的楼房变成了巨额负债」「“横滨公寓楼倾斜问题”让购房者和居民陷入了深深的不安」

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1. “楼房”一词原意是指大型宅邸，多用于中高层集体住宅的俗称
2. “楼房”这个词已经完全融入日本社会，但被规定为“俗称”
3. 日语中的“楼房”来自英语的“mansion”一词

原文摘录：「1991年第四版《广辞苑》对“楼房”一词的定义」「1991年时，“楼房”这个词已经完全融入日本社会」

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1. “公寓”一词是房地产开发商为了显示高级感，从1960年左右开始使用
2. 到了80年代，“某某公寓”的命名就完全看不到了，出现的都是“某某家园”或者“某某寓所”“某某雅居”之类的名字
3. 现在更是花样百出，比如“杜克斯·图尔斯”(Deux Tours)一词，你不会想到这是公寓大楼，反而会误认为是连锁咖啡店

原文摘录：「20世纪60年代是日本楼房开发的黎明期，当时建的很多楼房的名称都是“某某公寓”」「“公馆”一词原本是指田园调布或者芦屋一带常见的高级宅邸，所以说到底还是夸大其词」

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1. 战后日本全国住房缺口为四百二十万套
2. 随着城市化的浪潮，人口开始从村镇大量涌入城市，大城市周边的住房紧张问题也理所当然日趋严重
3. 日本住宅公团诞生于1955年，1962年人们开始入住日本第一座大型新城——千里新城

原文摘录：「即使在技术发达、可以大量建筑房屋的当下，每年新建住宅动工数量也就一百万套左右」「随后，1971年东京的多摩新城也开始开放入住」

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1. 楼房的出现使得大家庭分裂成为可能，年轻夫妇开始不断自立门户
2. 小家庭化同时也导致了少子化
3. 小区爆发式增长的时代，不也正是日本人的同质化加速发展的时期吗？

原文摘录：「战前，三世同堂的大家庭是极其普遍的」「当楼房这种可以大量生产的居住形态出现后，大家庭分裂成为可能」

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1. 同润会公寓是1924年用关东大地震的捐款创建的财团法人，建造的钢筋混凝土大楼，租给一般老百姓
2. 同润会公寓是现在被称为“公寓”的日式钢筋混凝土楼房的原型
3. 1941年，同润会公寓的运营从财团法人转为公共组织的住宅营团，战后又转给东京都政府

原文摘录：「同润会公寓分布在十六个地方，约有两千八百个居住单元」「建造初期，同润会公寓是人人艳羡之地，对于有工作的独身女性——职业女性来说，是令人憧憬的居住设施」

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1. 钢混造建筑物的历史最长也就一百五十年左右
2. 始建于约九十年前的同润会公寓，是最早期的建筑物
3. 迄今为止在日本能实现重建的楼房几乎都是出于“经济上的理由”

原文摘录：「在日本是一百年左右」「所有的同润会公寓，现在都被拆除不见了，其中最长的也只存续了八十多年」

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1. 租赁型楼房的所有者一般是一个人或是一家公司，而出售型楼房(即商品房)的每个住户单元的所有权都不同
2. 商品房适用于民法的“共有”概念，但用于楼房这种产权结构复杂的建筑物时，就显得太简单
3. 《区分所有法》已经制定得比较好，但用起来棘手的地方也很多

原文摘录：「一个建筑物被几十人或者上百人分别所有，跟所有者只有一个的租赁型楼房相比，情况要复杂得多」「在管理楼房上，解释的余地太大，用起来很不方便」

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1. 《区分所有法》认为“不会有多少想要损害自己楼房资产价值的区分所有者”
2. S主任召开决定大规模修缮的临时业主大会，并委托给自己就任后更换的新物业管理公司
3. S主任与物业管理公司勾结，工程内容几乎都是外墙维修工程，最容易损坏的上下水管等工程完全不包含在内

原文摘录：「该法问题就在于根子上多少有些过于偏向性善论」「修缮费用约1亿日元(约合600万人民币)」

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1. S主任利用委托书和表决权行使文书，投出了高达八成业主“赞成”的票数
2. 业主委员会拒绝公开委托书和表决权行使文书
3. S主任宣布自任大会议长，并直接行使“全权委托议长”的委托书的权力，否决了罢免议案

原文摘录：「出席者只有十几人，虽然也出现反对意见，但是在住户表决环节，一百个表决权的投票结果，居然有八成以上赞成」「《区分所有法》里没有必须公开委托书和表决权行使文书的规定，也没有监查委托书和表决权行使文书的规定」

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1. “特别表决”的规定，必须有“四分之三的人赞成”
2. 能够顺顺利利地通过“特别表决”的业主委员会不多
3. 很多业委会甚至连让一半业主出席或者提交委托书这一使业主大会表决有效的必要条件，都极难达成

原文摘录：「楼房业主委员会决定重要事项时，没有得到“全体区分所有者的四分之三赞成”则不能通过」「像S主任那样霸着位子不走、十年以上无变动的业主委员会的情况更几乎是不可能出现」

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1. 海外游客急剧增加导致住宿设施不足，民宿开始崭露头角
2. 民宿房东可以获得更高的收益
3. 民宿对其他居民来说，增加了很多麻烦

原文摘录：「爱彼迎创建了联系起房东和客人的服务网站，全球的使用人数骤增」「爱彼迎一个晚上的收入相当于月租金的一成，一个月只要入住二十天，收入就是月租金的两倍」

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1. “花园城市LaLa横滨”住宅楼被爆出施工质量问题，多根支撑桩没有达到《建筑基准法》施行令要求的承载层数
2. 卖方三井不动产Residential公司向业主委员会提议整栋重建
3. 《区分所有法》第62条第1项规定，重建表决需要区分所有者以及表决权的各五分之四以上的多数同意

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1. 现行《区分所有法》有过于保护业主的权利的倾向
2. 业主委员会能采取的措施有限
3. 楼房的区分所有权基本上是私有财产权，日本宪法明确规定保护私有财产权

原文摘录：「民宿是“违反区分所有者的共同利益的行为”」「向法院要求“制止该行为”时，只要有业委会的普通表决即可」

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1. 民主主义在楼房管理中是“最坏的政治体制”，但除此以外也别无他法
2. S主任利用《区分所有法》的漏洞，将业主委员会占为己有，导致业主委员会的资产——房屋维修基金蒙受了巨大损失
3. 对于那些不听取T先生主张、抱着事不关己态度的业主来说，这是自作自受

原文摘录：「在某种意义上，楼房管理中的民主主义，或许如同丘吉尔的感叹，是“最坏的政治体制”」「但是，实际上除此以外也别无他法。这也跟丘吉尔的感慨一样」

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1. 业主委员会的作用是使民主主义发挥作用
2. 业主委员会在现存的制度下，是否能正常发挥出作用是个问题
3. 业主没有认识到自己有亲自参加产业管理的义务

原文摘录：「民主主义发挥作用的前提条件包括民众在选举中做出贤明的判断，当选的政治家不是为自己，而是为全体谋福利，政治家时常处于民众(媒体)的适当监督之下」「作者推测八成以上的业主委员会并没有发挥出作用」

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1. 业主委员会所执行的管理业务是一种特权，因为那里要经手大量的金钱交易
2. 用这些钱，向哪里下什么样的订单，决定这些的权限，实际上都在主任手中
3. 大部分人对这些事务的认知都是模糊不清，懈怠了民主主义运作的第三个前提——“适当监督”的义务

原文摘录：「一栋楼房假设有一百户人家，从所有人家征收来的物业费和房屋维修基金的总额，一年就接近400万日元」「建成十年后，业主委员会的银行账户上累积的房屋维修基金应该超过了1亿日元」

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1. 物业管理公司是业主委员会的利益相反方
2. 物业管理公司是业务受托方，类似于商家
3. 附赠四件套包括物业管理公司、管理规约、物业费、房屋维修基金、长期修缮计划

原文摘录：「业主委员会利益受损的话，物业管理公司就会获利」「给物业管理公司的委托费用越少越好，这样可以减轻业主的负担」

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1. 物业管理公司是可以更换的，业务委托费用通常可以降低两成，有时甚至可以削减四成左右
2. 更换物业管理公司并非易事，需要获得过半数的赞成表决，得不到现在接受业务委托的物业管理公司的协助
3. 更换物业管理公司，最好不要自己做，因为普通人来操作的话，确实负担太大

原文摘录：「业主委员会进行的日常业务，几乎都是依赖物业管理公司运作」「需要委员会就“变更”一事达成一致，并选定新的物业公司」

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1. 打着楼房管理顾问名号的人，其实也是鱼龙混杂
2. 2000年，国土交通省创立了“楼房管理士”这一国家资格认证制度，目的是培养能帮助业主委员会和业主的专家。然而，这个制度可以说是彻底失败
3. 比起知识，他们更需要的是经验

原文摘录：「甚至也有对专业知识一无所知的人混迹其中」「现在比较热门的楼房管理顾问，几乎都是在物业管理公司一线工作过的人，或者是有长年顾问经验的人」

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1. 通过设置委员任期限制，防止同一人长年做委员，积累专业知识
2. 物业管理公司内部没有施工部门，所有工作都是外包
3. 国土交通省规定的十几年要进行一次大规模修缮工程，这个方针值得质疑

原文摘录：「委员会成员一年一换，物业管理公司的理想是大家都处于“多一事不如少一事”的状态」「物业管理公司顺利拿到大规模修缮工程，会取走两成到四成毛利，这是业内常识」

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1. 软服务包括传递便条、发传真、复印、卖邮票、介绍干洗店等服务
2. 超高层住宅配备了“礼宾服务”
3. 礼宾员对于客人的要求“绝不会说不”

原文摘录：「“礼宾服务”包括叫出租车、提车、泊车等服务」「从购买难以入手的演出票，到介绍网上也找不到的美食店，只要不犯法，他们会满足你所有的要求」

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1. 日本的民主主义是否健全地发挥作用，很多人心里都会画一个大大的问号
2. 成为楼房的业主后，也会产生义务
3. 民主主义充分发挥作用的前提是提高国民的意识

原文摘录：「国政选举的投票率低于60%已是常态。这与很多业主大会的表决流程中一心追求50%的有效定额一致」「不得有违反共同利益的行为」

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1. 租赁型楼房的运营原则是“独裁专制”
2. 承租人必须承担“业主的三大义务”中的以下一项义务：不得有违反共同利益的行为
3. 承租人没有第2条的“参与管理”的义务和权利

原文摘录：「租赁型楼房基本上都是归一个房东或者一个公司所有」「尽管不用上缴物业费、房屋维修基金，但还有支付“租金”的义务」

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1. 在大城市的楼房里，同外国人生活在一个屋檐下已经不足为奇了
2. 日本的房地产已经出现被中国人“爆买”的现象了
3. 所有权是首要原因

原文摘录：「在日本，私有财产权完全受宪法的保护」「虽然有时很多日本人认为私有财产权是像空气一样理所当然的存在，但实际上这是作为民主主义的根本中的根本而享有的权利」

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1. 日本宪法第29条第3项规定，“私有财产在获得正当的补偿条件下，可以供于公用”
2. 成田机场的历史说明了日本对私有财产的保护
3. 日本对于外国人购买或拥有房产也没有任何限制

原文摘录：「这个条款被按照字面的意思运用得非常极致」「从1966年决定建设用地开始，到1978年机场正式投运为止，强烈的反对运动从未停息，这就是所谓的“三里塚斗争”」

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1. 将细节上的问题以明文规定出来
2. 说服对方认识到“日本的做法对于你们也是大有益处”

原文摘录：「普通商品房定有管理规约，关于公共设施也分别要有“详细规则”」「今后必须要尽量制定得详细些，让外国人也能够理解，因此需要英文版和中文版」

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1. 以首都圈为例，二手房价格大概在新房的五折或六折左右
2. “建后十年以上的房子是新房的半价”的地段现在仅限于交通稍有不便的场所
3. 这种过剩供给若是持续十年的话，这个“半价地段”会渐渐向市中心靠拢

原文摘录：「调查一下从山手线的主要车站乘坐私营铁路超过二十分钟，或者从车站步行超过十分钟的二手房的价格」「这种楼房在不断增加，大城市的人口却在减少或者停滞」

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1. 三十五年房贷让买房子对于普通消费者来说不再遥不可及
2. 三十五年房贷催生出了“造了就能卖出”的市场环境

原文摘录：「“攒够三成首付”的购买方式极为普遍，这项措施出台之后只要一点资金就可以买房」「企业时刻都在追求利润，只要有赚钱的行业，就会不断渗入」

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1. 土地是楼房开发必不可少的资源
2. 设计事务所在土地获取后进行设计，绘制图纸
3. 设计图完成后，提交审查部门进行项目报建

原文摘录：「“土地获取”是最难的，我们先暂且放一放」「建筑受各种规定的管制，有针对土地的大小建多大建筑物的建蔽率的限制，有在所有的地上建筑面积最大是多少平方的容积率的限制，还有从地上能够建多少米的高度的限制」

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1. 房地产开发的许可证只有一个，那就是“宅地建筑交易许可”
2. 任何人都可以取得宅地建筑交易业的营业许可证
3. 决定在房地产公司工作的大学生，以及想要提高时薪的主妇稍微努力的话，也能够考上

原文摘录：「认证标准非常简单，只要有办公室，五名员工中有一人以上持有“宅地建筑交易士”这一国家资格证书，向业界的保证机关缴纳150万日元左右的保证金及入会金，申请人不得有犯罪记录」「只要有“宅建”资格和150万日元，再租一间办公室，任何人都可以取得宅地建筑交易业的营业许可证」

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1. 只要准备好房地产开发事业的启动资金，剩下的由公司全部包办
2. 长谷工建设集团就是这样的公司

原文摘录：「他们首先寻找建筑用地，画出大致的设计图，算出建筑成本」「然后进行市场调查，设定“多少能卖出去”的预设价格，并制作项目企划书，提出建议」

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1. 长谷工建设集团是日本楼房建设最多的企业
2. 长谷工建设集团在日本最了解楼房
3. 充分利用容积率，最大限度地设计出总建筑面积

原文摘录：「“楼房的事情就找长谷工”」「“建得多，所以懂得多”」

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1. 价格低廉但品质稳定，比起设计更注重价格
2. 每一栋都是千篇一律，排除掉了亮眼的设计元素
3. 在住宅领域里，它那种比起质量和造型，更追求量的供应的思想与手法，三十年来几乎没有改变

原文摘录：「楼房不是工业产品，而是人们健康生活的居所，应该根据各个楼房的选址和周边风景，来设计优美的外观和造型」「长谷工计划的楼房，每一栋都是用同样的设计和工艺制成，安装同样的设备」

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1. JV是“企业联合体”之意，即卖家联合
2. 主承销商一般是由出资比例最高的企业承担
3. JV的参与方包括开发商、建筑公司、施工单位等

原文摘录：「例如，在“花园城市LaLa横滨”项目中，三井不动产Residential公司为主承销商」「在长谷工计划中，四家以上的联合投资也并不罕见」

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1. 新建商品房的价格形成机制不透明
2. 开发商利用不透明性获取高额利润
3. 购房者对高价楼盘的盲目追捧

原文摘录：「决定销售价格的当然是开发商，利润率从5%到30%不等」「至少有两家大型开发商设定了30%以上的超高毛利率」

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1. 大型优良企业的分公司进行房地产开发，主要为了确保员工的外调工作有着落
2. 这种开发商在房地产业中，只能参与其他公司推荐的项目，利润率会很低
3. 项目规划的最低毛利如果不在15%以上，项目本身就会亏损

原文摘录：「这种企业，作为公司不追求提高财务报表上的收益，它们的标准是“只要不亏损就行”」「总公司不能给这些员工安排职位，因此就创建主营房地产业的分公司，将他们外派或者转职过去」

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1. 土地费用和建筑费用是楼房成本价的主要构成部分
2. “一种若干万日元”是判断土地费用的标准
3. 楼房的建筑费用是用每坪的单价来计算的

原文摘录：「如果房子建在市中心，土地费用会很高」「建筑费在成本中比重最大」

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1. 网站泛滥，对开发商和消费者都没有益处
2. 利己主义强，没有企业有“推动这个行业健康发展，不断进步”的意识

原文摘录：「开发商希望能在更多的网站上推广，但几乎所有的网站都收费，展示的网站越多，广告费就越高」「消费者犹豫在哪个网站上查找效率更高，如果能把它们都集中在一个平台里，找起来也更方便」

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1. 房地产行业的从业者们面对消费者时的心态，不是“请他买房”，而是更倾向于“让他买房”

原文摘录：「售楼中心工作人员对话示例：“这个楼的最顶层让那位医生来买吧”」「“这个便宜房子，只能给那个年收入低的某某先生下套了”」

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1. 缺乏房屋购买基本知识的消费者与老奸巨猾的房地产商，在样板房这个销售方的主场内战斗，对哪一方有利不言而喻
2. 给客人冷静思考的时间的话，很多人就会开始犹豫，最后不买了
3. 大型房企分公司的销售人员让他立即卖房，大概是因为自己公司的中介部门可以接到订单，从而从买家和卖家两头赚取手续费

原文摘录：「他们常常会用“某月某日之前不决定的话，公司那边就请示不下来”“还有人想买”之类的套话」「住上一段时间再卖，咨询人与买房时的负责人关系就变得疏远，所以自己的公司就容易拿到专属的中介合同」

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1. 例如，有一栋远离车站、靠近主干道、周围尽是工厂的大楼，官方网页上没有显示过“现场指南图”
2. 连这个信息也满不在乎地隐藏起来，而且明目张胆如此行事的还是大型房地产开发商
3. “到底多少钱？”从消费者来看，只要合乎预算的话，就想去看样板房，价格太高的话，就不用特意去看了

原文摘录：「概要上的地址没有写明用于收寄邮局快件的门牌号码，而是使用登记簿上的地号」「好不容易的休息日，这么有限的时间，谁也不想在没有希望购买的样板房里度过」

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1. “预告广告”表面上是“还没有决定销售价格，因此不能卖给大家，但是可以告知建筑的内容”这种类型的广告
2. “预告广告”基本上都是表里不一，当开发商“不想展示价格”时就会使用预告广告
3. 从消费者的角度来看，不到样板房跟销售人员面对面交谈，就得不到“哪一套卖出去了，价格是多少”这样最为重要的信息

原文摘录：「官网上显示的是预告广告，而到了样板房，才给你看价格表，并询问你的购买意向」「常见的情况是，在官网上显示是“第三期”或者期限更晚的预告广告，不但没有价格，连物业费和房屋维修基金也没有标出」

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1. “花园城市LaLa横滨”楼体倾斜问题引发购房者愤怒
2. 消费者群体对整个开发商行业抱有不信任感
3. 新建商品房开发行业长年采取轻视消费者，甚至半是欺骗消费者的推销手段

原文摘录：「三井不动产Residential公司的员工们在业主大会上被愤怒的业主怒吼」「每年都有几种大学生想要就职的人气企业排行榜发布，前三十名中能有一家房地产企业都算稀奇了」

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1. 房地产商联属公司Y公司对W女士的房屋出价低于市场价
2. Y公司负责人带其他商家来看房，试图压低价格
3. W女士对Y公司负责人的行为产生怀疑

原文摘录：「Y公司负责人第一次出价2800万日元」「W女士知道同一栋楼房内，新装修好的房子卖了3980万日元」

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1. Y公司负责人提出由自己公司买下房子，再花200万左右装修，最后以3980万卖出，获得980万的利润
2. Y公司一次也没有介绍普通客人，因为他们从一开始就没有这种想法
3. Y公司以“正在洽谈”为由拒绝其他公司介绍购房者，称为“雪藏”

原文摘录：「假设W女士决定以3000万卖给收购公司，Y公司可以从买卖双方收取3%另加6万日元的手续费，税前就有207万日元以上」「除此之外，收购公司应该会给Y公司或者负责人本人一些谢礼，业内的习惯是给3%」

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1. 双向中介是从买卖双方同时获得手续费的行为
2. 房产中介为了达成双向中介的目的，需要自己找买家
3. 日本的房地产中介承认双向中介，但欧美很多国家和地区原则上禁止这一行为

原文摘录：「与只经手买方或者卖方“单向”中介相比，可以得到双倍的手续费」「因为卖给其他中介找来的买家，只能得到单方面的手续费」

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1. 现今运作的商业习惯和商业体系，都只出于单方面保护卖家和中介公司的利益的目的，对于消费者被宰却一再容忍
2. 相关法规也认为一切都是合法的
3. REINS是指定交易信息系统，按照规定所有出售的二手房都要在上面登记

原文摘录：「想要浏览REINS，必须作为中介公司，获取宅地建筑交易业的营业许可证，并注册成为REINS会员」「能够录入房屋信息的只有宅地建筑交易公司」

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1. 网上出现了让买卖双方直接匹配的网站，如索尼不动产和雅虎合作的“一步到家”网站
2. 如果匹配网站发展壮大，可能改变二手房市场交易状况
3. 网络社会的进步，为改善日本人与楼房之间的关系，增加了可能性

原文摘录：「这些网站意图达到开放REINS一样的效果」「现在没有法律阻止买卖双方通过这些网站进行直接交易」

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1. 2009年夏天，民主党政权诞生，房地产市场进入“隆冬时节”
2. 2012年末，自民党夺回政权，安倍经济学和黑田东彦的“异次元货币宽松政策”启动
3. 房地产市场一片光明，人们笑着互相打招呼道：“行情动起来了。”

原文摘录：「贷款利率走低，房贷的退税范围也扩大了，然而房地产市场没有回暖的征兆」「银行的融资态度变严，房贷申请难度增大」

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1. 2014年10月31日，日银的黑田总裁发布了“第二个异次元货币宽松政策”
2. 日银内部意见分为两派，表决是“如履薄冰”
3. “黑田泡沫”与之前经历过的两次泡沫相比，有两个显著的不同特征，那就是“仅限投资需求”和“仅限特定地域”

原文摘录：「这个政策被称为“黑田2号火箭筒”，以日本金融史上前所未有的规模推行货币宽松政策」「投赞成票的是前官僚和日银出身的学者派委员，四个反对者则全为民企出身」

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1. 房地产交易涉及开发商、中间商和中介公司，这三者都涉及买卖新房或者二手房
2. 它们确实也具有容易形成泡沫的体质

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1. 开发商公司内部被称为“土地”“采购”或者“事业企划”的部门，有一个不可思议的定额任务，那就是“一年买入若干亿日元的土地”
2. 房地产这一商品不是有形的“物品”，而是性质接近于金融商品的无形之物的象征
3. 2008年因次贷危机而破灭的房地产迷你泡沫，当时呈现出泡沫化的只有房地产

原文摘录：「世上行业成千上万，采购单位明确用“亿日元”来计算的，除了金融机构以外，恐怕就只有房地产商了」「在经济泡沫中，价格上涨的总是房地产，还有股票和一小部分人工费。超市里卖的东西价格没有变化。所谓的“物价”并没有上涨」

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1. 大型房企旗下的中介公司作为销售代理，以利益至上主义为原则，扮演马前卒的角色
2. 它们接受卖家的委托，不论找的买家是收购商还是普通人，这种中介行为与市场泡沫没有太大关系
3. “雪藏”行为是常见的行为，无论经济形势好与不好，是不是存在经济泡沫

原文摘录：「经常能看到住友不动产销售公司、大成有乐不动产销售公司、东急Livable等“代理销售”各自的母公司作为开发商开发的新建商品房」「只是市场存在泡沫的时期，其交易就会变得更活跃，商业活动更容易进行而已」

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1. 中介公司和代理商是市场泡沫的主角
2. A代理商通过“中间省略”的手段出售土地，赚取差价
3. A代理商在B与A之间加入关系密切的C中介公司，并从中索取回扣

原文摘录：「他们干的就是“倒卖土地”的勾当」「A代理商将土地所有人或许能以13亿日元卖给B购买人的土地，在巧妙劝说“我出10亿日元买下”的基础上，找出B，卖了13亿日元，从而轻而易举地赚到3亿日元的差价」

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1. 当出租房屋获得的投资收益率实质上低于5%时，可以判定房价存在泡沫成分；而低于4%时，基本上就可以判定为完全的泡沫了
2. 购买东京市中心新建商品房的人，大都不是为了“自己居住”的实际需要，而是用于投资
3. 想要投资的客人看完样板房后，销售人员一定会拿出“预期收益率”和“预期租金表”等资料

原文摘录：「自2015年下半年起，东京市中心出售的商品房预期收益率大多数都没有达到5%，有的甚至还大幅低于4%」「购买者是作为“爆买”的主力中国人等的外国人，还有以应对遗产税为目的的富裕阶层」

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1. 租金是在有人租房之后才开始产生
2. 没有租金收入，会产生只出不进的赤字
3. 房屋的交易价格会泡沫化，但是工资不会

原文摘录：「以投资为目的购买的房屋，如果没有人租，会增加成本」「物业费加上房屋维修基金，或许还要另附宽带费用，以及固定资产税和城市计划税」

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1. 全国的空房率为13.5%，东京都千代田区的租赁房的空房率经常超过30%
2. 租赁房的房东向中介公司支付几个月的“广告费”，入住后免去一个月左右租金的“免费租赁”十分盛行
3. 局部泡沫地段的房屋投资收益率也必然会下降

原文摘录：「根据总务省2013年进行调查、2014年公布的《住宅和土地统计调查》」「房地产网站“HOME’S”显示的数据」

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1. 次贷危机后，中国经济引导世界经济走向正轨，资金涌向海外
2. 在香港，从内地涌来的泡沫资金四处抢购房地产
3. 香港、北京、上海等中国大陆的主要城市以及台北，乃至国外的新加坡也受到波及

原文摘录：「中国出现了类似泡沫的现象，股票和房地产价格也一路飙升」「便宜的商品房，也是她年收入的五十倍」

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1. 日本经济长期停滞，房地产价格却波动剧烈
2. 日本房地产市场的泡沫主要集中于市中心局部地区
3. 在日本国内投资房地产的空置概率很高

原文摘录：「在日本GDP在500万亿日元上下徘徊之时，中国的GDP增长了二十倍以上」「平成的大泡沫结束后，全国的房地产价格开始下降」

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1. 普通工薪族在日本国内投资房地产，成功的概率不足1%
2. 购买之初，可以退还所得税，但几年后房子有可能空着没人住
3. 除非房子条件特别好，否则也会受空置度的困扰

原文摘录：「竣工五年到十年后，很多地方房屋维修基金还会上涨」「新建商品房无法期待房子本身升值，卖掉的话，几乎都会产生转让损失」

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1. 房屋价格泡沫化后，日本人容易再次陷入“逐梦”幻想
2. 经历过一次“飘飘然”，就还想再来一次
3. 用自住房进行“低买高卖”的投资行为有难度

原文摘录：「自己买的房子，比买的时候升值了几成或者几倍，就会让人“飘飘然”」「有人成功，也有人失败。在泡沫到来之前买入房产，可以体会到升值带来的“亢奋感”」

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1. 日本人执着于“拥有土地”
2. 在日本，只要拥有土地，年年价值都在升高
3. 人口减少，经济不见增长，实质上是处于萎缩的状态，所以全日本的房地产价格都在下降

原文摘录：「镰仓时代这些小领主的想法是“把命悬在一块土地上”，也就形成了“一所悬命”一词」「在平成泡沫破裂的20世纪90年代为止，日本经济始终一路高歌猛进，人口也在增长，需要土地的人增多，经济规模扩大，因此土地利用价值升高，价格上涨也合乎情理」

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1. 楼房克服了“冬日的寒冷”，比木造房屋暖和
2. 楼房内部热得苦不堪言，夏天需要空调
3. 租赁型楼房几乎百分之百装有空调

原文摘录：「混凝土具备蓄热性，能吸收并释放热量」「混凝土吸收太阳热，而且还向周围散发热量」

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1. “REPLAN”公司通过改善住宅内的通风，使夜晚的冷空气进入房间
2. 利用“绿色窗帘”覆盖阳台，防止阳台气温上升
3. 住宅内尽量使用天然材料，如原木地板和硅藻泥墙壁，调节室内湿度

原文摘录：「在住宅内留出风的通道，多使用拉门，在考虑到安全的同时，在玄关大门旁边也设置小窗户」「到了早上，关上窗户，以防夜晚进来的冷空气出去和外面的热空气进来」

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1. 2011年东日本大地震导致电力供应中断
2. 停电导致空调无法使用，居民生活受到严重影响
3. 停电导致楼房无法使用自来水，居民生活受到严重影响

原文摘录：「受灾地区的电力供应被中断，全日本的核电站都停止了」「包括静冈县和山梨县在内的关东地区，也实行了短时间的有计划停电」

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1. 塔楼公寓在地震中几乎无法居住
2. 自动发电设备并不能保证居民的生活
3. 启动自动发电设备需要专业知识和技能

原文摘录：「塔楼公寓一般三楼以下是大厅和共用设施，住宅在四楼以上的居多」「自动发电装置可以运转三天，但启动发电装置的工作并不简单」

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1. 地震后停电，很多人不能住在自己家里，需要转移到避难所或者等待电力恢复
2. 塔楼公寓的人口密度相当高，仅靠周边的中小学和公共设施，地方应该还是不够的
3. 电力是楼房居民不可或缺的东西，没有电就无法生活

原文摘录：「一楼大厅和会所也可能会改用为避难所」「具有高度意识的业委会只是一小部分，大部分什么也没做过」

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1. 只要是按照《建筑基准法》设计并建造的房子，就没有问题
2. 仅仅因液态化，楼房本身是不可能倾斜或者倒塌的
3. 支撑桩到达了N值50的支撑层的数据伪造行为

原文摘录：「在地基不牢固的地方盖楼，代表地基强度的系数N值要达到50以上才行」「按照这个标准施工，即使发生7级地震，建筑物也不会倾斜」

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1. 钢筋混凝土建筑在欧洲的起源和发展
2. 钢筋混凝土建筑在日本的应用和普及
3. 日本传统住宅以木造住宅为主，抗震性能较差

原文摘录：「混凝土从罗马时代就开始使用，但与钢筋和钢架一起用，还是最近一百五十年左右的事情」「在日本想要建高层集体住宅，要么必须用钢筋混凝土，要么必须用钢骨钢筋混凝土或者纯钢骨」

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1. 钢筋混凝土校舍工作的老师感觉“困乏、疲倦”“难以集中精力”“身体不适”的居多
2. 作家船濑俊介分析其原因是“冷辐射压力”，即混凝土的冷辐射夺走了身体的热量，导致免疫力下降

原文摘录：「调查对象是在木造校舍和混凝土造校舍工作的中小学教师」「即使调查改变时间和地点，还是出现同样的结果」

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1. 住在独栋住宅里的小学生过敏阳性反应是27.9%，而住在包含楼房在内的集体住宅的则高达46.2%
2. 比起木造房屋，钢筋混凝土住宅更容易孳生导致过敏的螨虫、霉菌

原文摘录：「考虑到换气的问题就可以理解这一点」「与多为两层的木造房屋相比，钢筋混凝土造的楼房是平面结构。木造房屋的居室里一般有两面以上的窗户。而楼房的中间住户(被其他住户夹在中间的住户)基本上只有一面窗户，与外面空气接触的面很少，因此通风不如木造房…」

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1. 塔楼公寓在市中心地区是“必要之恶”
2. 塔楼公寓的竣工数量从2000年左右起急剧增加
3. 日本人乐意住在塔楼，甚至交通不太方便的地方也盖起了塔楼

原文摘录：「塔楼公寓越高，外观看起来越丑陋」「从房地产经济研究所的调查数据可以看出，首都圈内超高层楼房的竣工套数的变化」

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1. 20世纪70年代之前进行的多个研究，扩大了“在高层住宅养育孩子有危险”这种认识
2. 欧美国家认为适合养育孩子的环境是能欣赏到郊外优美风光的地方
3. 日本认为住在市中心或郊外的高层住宅养育孩子是“奇怪”或者“不适合孩子”的家长绝对是少数派

原文摘录：「1977年联合国教科文组织以儿童游戏权利为关注目标的咨询机构国际游戏协会(International Play Association，简称IPA)制定的《儿童游戏权利宣言》中，提到要尽量减少高层住宅…」「好莱坞电影里养育小孩的家庭一般都是住在郊外的独栋别墅」

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1. 居住环境的精神压力程度和身心健康有着相当密切的关系
2. 高层住宅育儿的危险
3. 高层住宅对恐高感的影响

原文摘录：「日本建筑学会在1981年发表的论文《超高层集体住宅居住者的居住环境与健康2》中提出了这一观点」「织田正昭在《高层住宅育儿的危险》一书中指出，住在高层的儿童在基本生活习惯的自理能力比低层要低」

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1. 二十五楼以上心脏骤停患者的生还率为零
2. 楼层越高，救护人员赶到和搬送病人所需的时间就越长
3. 除颤时间晚一分钟，生还率就降低7%到10%，晚三到四分钟以上，心脏就无法输送血液，大脑就难以恢复

原文摘录：「从2007年到2012年，该研究团队在多伦多等城市，以因心脏骤停而送医，并知道其居住楼层的7842人为对象，进行了调查」「被送到医院的患者中，活着出院的比率：一、二楼为4.2%(5998人中252人)，三楼以上的居民为2.6%(1844人中48人)，其中十六楼以上的居民为0.9%(216人中2人)，而二十五楼以上竟然为零…」

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1. 塔楼公寓的电梯会按楼层分开设置，导致居民产生各种情绪
2. 楼房是楼层越高，卖的价格就越高，提升了人们的满足感
3. 比较自己与他人居住的楼层，很多时候确实会受到虚荣心的折磨

原文摘录：「居民们因为楼层分开设置电梯，产生了各种情绪，如被排除感、卑微感等」「“住在楼层、价格都高的地方”这一想法，提升了人们的满足感」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 日本早期楼房热潮发生在20世纪60年代，现在这些楼房很多都已经盖了超过五十年
2. 在现行法律制度下，老旧楼房的重建几乎是不可能解决的
3. 美国的伍尔沃斯大楼、帝国大厦和世纪公寓住宅现在都在使用，且都是钢框架建筑

原文摘录：「今后，五十年以上房龄的楼房将迅速增加，并只会有增无减」「还会陆续出现房龄六十年、七十年的楼房」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 到2016年10月1日为止，实现重建的楼房的数量，即使包含准备重建的也只有二百五十二栋
2. 假设一栋楼平均有五十户，那就是一千两百栋大楼。粗略地计算一下，房龄超过四十年以上的楼房中，有2.25%被重建或者正在被计划重建
3. 大部分楼房多半是连重建的计划都没有讨论过

原文摘录：「2015年，某个电视台向我提出了一个奇妙的请求：“我们想采访一下老旧得快要成为废墟的楼房，请您帮帮忙吧”」「在采访途中，有位社长的话令我印象深刻，他告诉了我好几处快要变成废墟的楼房。“我们无法拯救快要变成废墟的楼房，能做的只有‘静静地守护’而已”」

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1. 重建一个共有五十户的楼房时，首先这五十户人家不可能都能准备出2200万日元的资金

原文摘录：「旧到要重建的楼房，房龄大都在三十年以上」「即使当初的购房者有一半还健在，年龄也相当大了，很多人都是靠养老金生活」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 为了进行重建，需要在业主大会上获得五分之四的业主赞成
2. 有超过五分之一的业主联系不上，无法得到五分之四的赞成票
3. 业主之间存在严重分歧，赞成派和反对派相互指责

原文摘录：「这对于房龄在三十年以上的普通楼房业主委员会来说，可以说是比登天还难」「当这种业委会提出重建的议案，在赞成和反对两种意见分歧很大的情况下，是不可能得到五分之四的赞成票的」

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1. 房子位于对楼房需求高的地区，建筑基地的容积率有很大剩余
2. 郊外的老旧楼房几乎是不可能有这种待遇，因为郊外型楼房的需求已经大幅缩小
3. 即便是建在市中心和有人气的地区的楼房，如果容积率没有剩余，也不能创造出新住户

原文摘录：「重建后，除了原有数量的房屋外，还可以盖出很多新房」「如果通过销售新房能赚回建筑成本，并有利润的话，就会有很多房地产开发商想要加入这样的商业计划」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 《区分所有法》已经不符合现状，很多楼房已经达到几百户的规模
2. 《区分所有法》规范的基本形态没有大幅改变，基本上还是需要五分之四的业主同意
3. 老化住宅楼没有“出路”，需要五分之四的业主同意

原文摘录：「当时起草《区分所有法》的人，最多只想到五十户到一百户左右规模的楼房」「全国房龄超过四十年的楼房增长到五十六万套」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 未缴纳物业费的老化楼房必然会增加，这与业主的高龄化有很大的关系
2. 业主还没有继承人就撒手人寰的情况现实中时有发生，这种住户的物业费是没法征收的
3. 延迟缴纳物业费，会影响到对物业管理公司的支付，得不到物业管理公司服务的楼房，将慢慢荒废下去，等待它的只有沦为贫民窟或废墟的命运

来源：本书 AI 大纲（章节条目，仅要点），未亲读。

1. 楼房更宽敞、更宜居，夏凉冬暖
2. 很多人原本住在郊外的带庭院的独栋别墅里，但年龄大了，总觉得不方便
3. “老夫妇换住到车站附近的小户型楼房”才是真正的终点

原文摘录：「相比用同样金额购买的新建楼房和木造独栋住宅，楼房更宽敞、更宜居」「在有空调的条件下，楼房夏凉冬暖」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 一百年后的日本人可能会住在钢筋混凝土造的楼房，木造房屋，或将两者融合起来的住宅，或者使用未知的新材料建的住宅
2. 钢筋混凝土有“便宜、施工方便”“坚固耐用”等多种优点，但在环境和健康方面也存在很多问题
3. 高层居住者的流产率较高，但对婴幼儿健康的影响方面，还有很多地方需要深究

原文摘录：「钢筋混凝土在环境和健康方面的问题包括：环境污染、混凝土中的放射性氡气对人体健康的危害、混凝土材料对居住者的心理压力等」「高层居住者流产率较高的原因尚不明确，需要更多的研究来验证」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 现行法律制度过于倾向于保护业主的权利，容许楼房失去它作为容器的功能
2. 强化对委员、业委会主任的监督功能，加强运营的透明化
3. 加强规定，强制驱逐作出“违反共同利益的行为”的人

原文摘录：「楼房老化后，管理运营上的各种机制也会失效」「楼房是一种容器，不是一种生物，它不可能拥有比住在那里的人们的健康和幸福更高的价值」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 不关心政治和楼房管理都是不负责任的行为
2. 业主不参与楼房管理，可能导致重大损失
3. 成为楼房的业主，意味着变成共同体内有责任的一员

原文摘录：「“完全不关心政治”多少让人觉得有点不对劲」「“虽然交了物业费，但对管理没兴趣”也是不负责任的行为」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 楼房必须是让日本人获得幸福的新型住宅形态
2. 泽田公寓是通过租赁型楼房获得幸福的案例
3. 普通住宅楼是通过普通住宅楼获得幸福的案例

原文摘录：「泽田公寓是租赁型楼房，位于日本琦玉县川口市」「公寓内设有公共空间，如休息室、健身房等，方便租户交流」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 蓟野是JR四国土赞线上一个无人车站，位于高知市
2. 泽田公寓是由一对夫妇自己亲手建起来的
3. 泽田公寓高五层，总户数约为七十户，是由夫妇俩亲手建起来的

原文摘录：「白天电车大概一个小时来两趟，离JR高知车站一站距离」「这对夫妇既不是有学艺经验的木匠，也不是受过专门教育的建筑师」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。

1. 白金塔高级公寓楼位于东京都港区，是一座有效发挥民主主义功能的住宅楼
2. 业主委员会的理想和目标是将公寓楼打造成复古式大楼
3. 最初的五年左右，业委会处于“停滞”状态，直到发生了“民主革命”

原文摘录：「白金塔高级公寓楼从地铁南北线、都营三田线的白金高轮车站步行一分钟就能抵达」「这座楼在地表建有四十二层，共计五百八十一套房，2005年竣工，已经建成十多年了」

来源：本书 AI 大纲（章节条目，含原文摘录），未亲读。